Der Trick mit der Bruttorendite

In den allermeisten Fällen rechnet der Makler dem aufstrebenden Immobilieninvestor nämlich die Bruttorendite vor. Die Bruttorendite mag vielleicht praktisch sein, um grob zu überschlagen, ob man überhaupt einen zweiten Blick auf die Immobilie werfen sollte, aber entsprechend müssen die Anforderungen nach oben geschraubt werden. Eine Bruttorendite von 8% sind, meines Erachtens nach, allenfalls ausreichend, jedoch kein Wunderinvestment.

Bei der Bruttorendite werden lediglich die jährlichen Mieteinnahmen durch die Anschaffungskosten geteilt.

Hier sollte man bereits darauf achten, ob es sich um tatsächlich erzielbare Mieten handelt, falls die Immobilie nicht bereits vermietet ist. Mietspiegel hin oder her, oftmals sind Immobilien eben doch nicht so gut gelegen oder so gut im Schuss, dass man hierfür das Maximum verlangen kann.

Auch bei den Anschaffungskosten gilt es zu bedenken, dass nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zu zahlen ist, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten.

Hierzu zählen unter anderem:

-          Maklercourtage

-          Grunderwerbsteuer

-          Notargebühren

-          Gebühren für die Grundbuchumschreibung

-          Ggf. Abgaben an die Stadt/Gemeinde der Immobilie

-          Sonstige Abgaben.

Je nach Bundesland beträgt allein die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Sachsen und Bayern) und
6,5 % (NRW und Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Für den Makler kommen dann meist noch einmal 5,95 % hinzu. Letztendlich kann man – wenn man nicht das Glück hat, die Immobilie ohne Makler zu kaufen – also noch einmal 15 % des Kaufpreises für die Anschaffungsnebenkosten bereit halten.

Nachdem wir alle diese Faktoren berücksichtigt haben und nun eine realistisch erzielbare Bruttorendite ermittelt haben sollte aber keinesfalls der Fehler begangen werden zu glauben, dass man hier schon fertig mit seiner Kalkulation ist. Eigentlich hat man nämlich erst begonnen und ist noch weit ab von dem, was in der Realität am Schluss als tatsächliche Rendite hängen bleibt.

Die Nettorendite

Die Nettorendite ist der maßgebende Faktor, nach der man eine Immobilie bewerten sollte, die zu Investitionszwecken gekauft werden soll. An dieser Stelle gilt es nämlich die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen und derer gibt es viele.

Viele Bewirtschaftungskosten werden dabei gerne außen vor gelassen und es wird sich auf die offensichtlicheren Kosten beschränkt – bei der Investitionskalkulation ein großer Fehler.

Umlagefähige Kosten…

sind zwar umlagefähig, aber in Leerstandzeiten oder wenn der Mieter ganz einfach nicht zahlt, fallen sie dennoch an. Die Kosten daher vollständig auszublenden halte ich jedenfalls für fehlerhaft. Die Kosten sollte man entsprechend dem veranschlagten Mietausfallwagnis (mehr dazu später) im Blick behalten.

Zu den umlagefähigen Kosten gehören unter anderem:

-          Grundsteuer

-          Gebäudeversicherung

-          Müllabfuhr

-          Gas, Wasser, Strom

-          Schornsteinfegerkosten

Regelmäßig anfallende Erhaltungsaufwendungen

Kleinere Reparaturen hier und da. Dass Kosten für die Erhaltung einer Immobilie anfallen, dessen sind sich die meisten bewusst. Oft werden hier jedoch die wahren Schwergewichte ausgeblendet und man konzentriert sich auf die Kleinigkeiten, die „ja nicht so viel ausmachen“.

Auch  ein Dach, der Außenputz oder die Heizung geben irgendwann einmal den Geist auf und dann heißt es ordentlich Reserven zur Verfügung zu haben, um die anfallenden Kosten bezahlen zu können.

Der Einbezug dieser „großen“ Erhaltungsaufwendungen dürfte den meisten Immobilienkäufern entgehen, da die Kosten oftmals erst Jahre oder Jahrzehnte nach dem Erwerb der Immobilie anfallen, somit also im Zeitpunkt des Kaufs sozusagen uninteressant sind und einfach ignoriert werden.

Und doch ist es Fakt, dass eben genau diese Erhaltungsmaßnahmen den Großteil der gesamten Erhaltungsaufwendungen ausmachen. Das macht es natürlich schwer die Renditeerwartungen beim Kauf eines Gebäudes nicht zu überschätzen.

Hier eine grobe Liste über die üblich anfallenden Erhaltungskosten, die etwas mehr ins Geld gehen und wie oft damit zu rechnen ist:

Mit welchen  Kosten tatsächlich kalkuliert werden muss, hängt natürlich vom Gebäude ab und gestaltet sich faktisch schwer, da jede Gebäude seine Eigenheiten besitzt. In Anlehnung an § 28 Zweite Berechnungsverordnung halte ich eine pauschale Berücksichtigung für die Erhaltungsaufwendungen wie folgt für sinnvoll, einfach um eine grobe Vorstellung zu erhalten:

Bezugsfertigkeit der Wohnung Pauschbetrag pro Jahr

Natürlich sollten Besonderheiten bei einem Gebäude entsprechend berücksichtigt werden, da es sich hier lediglich um eine äußerst ungenaue Pauschale handelt. Und im Zweifel natürlich lieber mit etwas höheren Ausgaben kalkulieren, denn das schont die Nerven.

Hausverwaltung

Entscheidet man sich dazu eine Hausverwaltung zu beauftragen, so hat man zwar möglicherweise weniger Verwaltungsaufwand, aber diesen Service muss man dann auch gut bezahlen. Man sollte sich daher zweimal überlegen, ob man sich der Aufgabe nicht selbst stellen kann. Man spart durch die Eigenverwaltung nicht nur Geld, sondern man hat auch ein wesentlich besseres Gefühl dafür, was Problempunkte bei der Immobilie sind und lernt damit umzugehen.

Seine Investments durch und durch zu verstehen halte ich für oberste Priorität und man muss eben den Mut aufbringen zu Beginn ins kalte Wasser zu springen. Hat man sich erst einmal mit den Aufgaben vertraut gemacht, die eine Hausverwaltung mit sich bringt, so erscheint es doch etwas übertrieben jemandem derart viel Rendite abzutreten.

… und wenn der Mieter nicht zahlt?

Alle Kalkulationen hin oder her – wenn der Mieter nicht zahlt, schaut man als Vermieter erst einmal dumm aus der Wäsche. Bei jeder Renditeberechnung darf die Kalkulation des Mietausfallwagnisses nicht fehlen. Jede Wohnung und jedes Haus sieht zumindest irgendwann einmal Leerstandszeiten, in denen keine Miete fließt und im schlimmsten Fall niesten sich Mietnomaden ein, die keine Miete zahlen, die Wohnung verwüsten und bei denen es Monate dauert, bis man das teure Räumungsverfahren endlich abschließen kann.

Das Mietausfallwagnis wird üblicherweise mit zwischen 2 bis 5 Prozent der Brutto-Mieteinnahmen geschätzt. Je besser die Lage und der Zustand der Immobilie desto niedriger kann man die Schätzung vornehmen. Aber auch hier gilt: Lieber etwas Spielraum lassen als später schlaflose Nächte haben, weil die Rechnung nicht aufgegangen ist.

Was bleibt denn da am Ende noch übrig?

Wer die gesamten Kosten einmal zusammenrechnet wird markante Unterschiede zwischen Brutto- und Nettorendite feststellen. Da ist es wenig verwunderlich, dass laut einer Studie des DIW beinahe die Hälfte aller Vermieter keine oder negative Rendite mit Ihrer Vermietung einfahren.

Es gilt daher besonnen zu bleiben bei der Suche nach der Immobilieninvestition. Ein Zinshaus zu finden, was in der jetzigen Marktsituation noch eine gute Rendite bringt ist alles andere als einfach. Daher sei jeder gewarnt, der sich übereifrig in ein Immobilieninvestment stürzt ohne alle Faktoren bedacht zu haben. Inbesondere des immensen Klumpenrisikos, sollte man sich bei einem Immobilieninvestment bewusst sein.

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Daher sollen im Folgenden meine Kalkulationen im Vorfeld zum Erwerb dieser Immobilie dargestellt werden, wie auch das, was schließlich wirklich passiert ist.

Die Kalkulation

Das Haus war, trotz des recht katastrophalen Zustands, mit einem Kaufpreis von 48.000 € ein wahres Schnäppchen. Umso mehr in Zeiten, in denen die niedrigen Zinsen die Immobilienpreise durch die Decke schießen lassen.

Hierauf sind natürlich die Anschaffungsnebenkosten, also etwa die Notarkosten, die Kosten der Grundbucheintragung und nicht zuletzt auch das liebe Finanzamt mit der Grunderwerbsteuer aufzuaddieren.

Die Anschaffungsnebenkosten betrugen insgesamt 3.344,05 €. Die Anschaffungskosten betrugen also insgesamt 51.344,05 €.

Da das Haus umfassend renoviert werden musste überlegte ich mir natürlich im Vorfeld, wie teuer dieser Spaß werden würde.

Ich ging zu dieser Zeit von etwa 15.000 € an Kosten aus, die noch auf mich zukommen sollten. Die 15.000 € setzten sich ungefähr wie folgt zusammen:

-          die Kosten für die Elektrik-Arbeiten (ca. 1.500 €),

-          Sanitär-Arbeiten (ca. 1.500 €),

-          ein neuer Außenputz (10.000 €),

-          sowie Materialkosten von 2.000 €

Auf den ersten Blick erschien das Haus recht intakt, es war nur nicht gut gepflegt. Die Sanitär- und Elektrik-Arbeiten waren absehbar, da in der Küche Leitungen umgelegt werden musste, wie auch der Außenputz, der am Anbau des Hauses noch komplett fehlte.

Im Übrigen rechnete ich damit überwiegend Schönheitsoperationen, wie tapezieren, streichen etc. durchzuführen.

Da Neuwied mein erstes großes Projekt in dieser Beziehung war, lag ich natürlich recht deutlich daneben, aber Fehler sind dazu da, um daraus zu lernen!

Die Realität

Wie es meistens auf einer Baustelle eben so ist wurde alles etwas teurer, als ursprünglich gedacht.

Die Sanitär-Arbeiten wurden etwas teurer und, da wir uns im Laufe der Baustelle dazu entschieden, die Renovierungsarbeiten etwas umfassender zu betreiben, als ursprünglich geplant, stiegen entsprechend auch die Kosten.

So waren natürlich mehr Baumaterialien erforderlich, und da dann auch noch ein paar Türen ausgetauscht werden mussten, kamen auch noch die Kosten für einen Schreiner hinzu.

Alles in allem hat die Renovierung folgende Kosten verursacht:

-          Neuer Außenputz 12.580,66 €

-          Elektrik-Arbeiten 1.251,43 €

-          Sanitär-Arbeiten 2.537,58 €

-          Schreiner-Arbeiten 2.280,51 €

-          Baumaterialien ca. 4.291,63 €

Insgesamt liegen wir also mit rund 23.000 € „leicht“ über meiner Kalkulation. Ups!

Eine derart böse Fehlkalkulation ist natürlich ärgerlich, aber aufgrund des günstigen Kaufpreises letztendlich verschmerzbar. Auch wenn man sich so manche Altbau-Horrorstory liest, kann man wohl von Glück sprechen, dass mich meine etwas blauäugige Kalkulation nicht in noch größere Probleme gestürzt hat.

Natürlich müsste ich eigentlich noch unsere Arbeitskraft mit einpreisen, aber da hier ja auch ein gewisses Hobbyinteresse mitschwingt will ich darauf verzichten. Zumal wohl ohnehin die wenigstens Hobbies am Schluss Geld verdienen und nicht nur Geld kosten.

Wir kommen also auf 74.285,86 € Kosten für den Erwerb und die Instandsetzung.

Die Renditerechnung

Wie von mir ja bereits hier bereits ausgeführt, ist viel zu beachten, um eine aussagekräftige Rendite zu erhalten, bei der man sich nicht alles schönrechnet.

Das Haus ist für 620 € kalt vermietet. Aufs Jahr gerechnet ergibt das 7.440 €.

In Anlehnung an meine Ausführung zu Erhaltungsaufwendungen (siehe obigen Link) ziehe ich 11,50 € pro Quadratmeter für anstehende Maßnahmen ab. Das entspricht hier bei 100 Quadratmetern also 1.150 €.

Natürlich kann es sein, dass ich hier wieder etwas blauäugig bin und zu niedrig kalkuliere, aber gemessen daran, dass ich mich dazu in der Lage sehe viele der anfallenden Arbeiten selbst machen zu können, hoffe ich, dass die Kalkulation insoweit realistisch ist. Denn was bei Handwerksleistungen meist das teuerste ist, ist die Arbeitszeit und die hoffe ich durch meinen Einsatz drücken zu können.

Dann müssen wir das Mietausfallwagnis noch berücksichtigen. Da es sich hier um eine recht gute Lage in einer Vorstadtgegend handelt, plane ich insoweit mit 3% der Bruttomiete, hier also rund 224 € im Jahr.

Auch die Betriebskosten sind im Verhältnis zum Mietausfallwagnis zu berücksichtigen, da ich diese ja in Leerstandszeiten auch selbst tragen muss. Strom und Wasser sind insoweit vernachlässigbar, lediglich die Heizung muss ggf. im Winter den Frost abhalten. Für diesen Zweck würde ich etwa 500 € schätzen, für die restlichen Nebenkosten, d.h. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc. noch einmal 480 €. Hiervon 3% ergibt rund 30 € pro Jahr.

Insgesamt sind also Kosten in Höhe von 1.404 € pro Jahr von der Bruttomiete abzuziehen, um in etwa die Nettomiete zu erhalten, also das, was ich mir schließlich in die eigene Tasche stecken darf und was nicht wieder zurück in die Immobilie fliest.

Das wären hier 6.036 €.

Rechnen wir jetzt die Nettorendite aus, indem wir diesen jährlichen Ertrag durch die Anschaffungskosten von 74.285,86 € teilen, so erhalten wir eine jährliche Rendite von 8,13 %.

Ich denke, dass man mit diesem Ergebnis durchaus zufrieden sein kann, insbesondere gemessen an den derzeitigen Sparzinsen. Dennoch hoffe ich in Zukunft meine Kosten etwas besser abschätzen zu können, um vielleicht eine noch höhere Rendite aus der ein oder anderen Immobilie herausholen zu können.

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