Quelle: Statistisches Bundesamt

Sachanlagen sind gegen die Inflation geschützt, Geldanlagen nicht

Daraus ließe sich doch folgern, dass die Inflation grundsätzlich für alle Anlageformen schlecht ist, oder? Nicht ganz! Bei Geldanlagen, also z.B. bei den erwähnten Sparbüchern oder Anleihen, sollte man tatsächlich die Inflation mit einkalkulieren. Im Groben kann man also im Schnitt 1,5-2% von der Rendite abziehen, um den wahren Ertrag zu erhalten.

Sachanlagen, wie z.B. Immobilien, Gold oder Aktien, sind aber vor den Auswirkungen der Inflation weitestgehend  geschützt. Das liegt daran, dass diesen Anlageklassen ein physisches Gut gegenübersteht. Bei Gold und Immobilien ist das selbsterklärend, bei Aktien aber werden die ersten mit der Stirn runzeln. Aktien sind aber nichts anderes als eine Beteiligung an einem Unternehmen. Ein großer Teil des Aktienwerts stammt damit aus dem Anlagenvermögen, den das Unternehmen besitzt, wie z.B. das Bürogebäude, die Produktionsanlagen oder der Fuhrpark. Weiter will ich auf Aktien hier aber gar nicht eingehen, denn über Aktienbewertungen kann man ganze Bibliotheken schreiben – und ob man danach wirklich schlauer ist sei auch einmal dahingestellt.

Fest steht: Sachanlagen sind weitestgehend vor der Inflation geschützt. Vereinfacht ausgedrückt: Haben wir eine Inflation von 2 %, so steigen die Immobilienpreise einfach ebenfalls um 2 % und das Thema hat sich erledigt.

Wertsteigerung ist nicht der Grund in Immobilien einzusteigen

Spätestens hier muss ich anmerken, dass, wer in Immobilien einsteigt, um auf eine Steigerung des Marktwertes zu setzen wahrscheinlich bitter enttäuscht werden wird. Zwischen 1970 und 2009 betrug die reale, also inflationsbereinigte, Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland null Prozent.

Und da sind die Kaufnebenkosten noch nicht mit einberechnet, die sich natürlich negativ auf die Wertsteigerung der Immobilie auswirken. Natürlich gibt es, abhängig vom Standort, auch Gewinner und Verlierer. Das stellt dann aber ein Spekulationsgeschäft dar, und keine Investition. Denn, wer um Gewinn zu machen, eine Glaskugel befragen muss, der sollte lieber gleich ins Casino gehen.

Immobilien bieten ihre Rendite also über die Mietzahlungen an, und nicht über ihre Wertsteigerung. Schlüssel zum Ziel ist also eine Buy-and-Hold Strategie, und keine befristete Anlagedauer.

Bezüglich der Inflation wollen wir hier aber festhalten, dass die Immobilie ihren Wert erhält und nicht im Laufe der Zeit weniger Wert wird.

Auswirkungen der Inflation auf die Finanzierung

Wer seine Immobilie finanziert – und als Kapitalanleger bietet sich das im Regelfall an (ß–LNK) – der wird an dieser Stelle tatsächlich massiv von der Inflation profitieren.

Hierzu ein kleines Gedankenspiel. Du kannst zwischen den folgenden beiden Optionen wählen:

Option A: Du erhältst sofort 100.000 €.

Option B: Du erhältst für 20 Jahre Jahre jährlich 5.500 €.

Ganz klar Option B, weil man hier ja insgesamt 110.000 € erhält? Leider nein. Bei einer Inflation von 2 % ergibt sich bei Option B ein Inflationsbereinigter Wert von 91.731,54 €. Option A ist somit der klare Sieger.

Das gleiche Prinzip gilt bei dem Darlehen, nur dass wir hier natürlich auf der anderen Seite stehen. Statt  jetzt sofort einen Betrag X zahlen zu müssen, schieben wir die Zahlung in die Zukunft. Hätte man beispielsweise eine Rate von 1.000 € für die nächsten 30 Jahre zu zahlen, so hätte diese Rate zum Ende der Laufzeit nur noch einen inflationsbereinigten Wert von 552,07 €.

Zusammenfassendes Beispiel

Rainer Zufall hat sich ein Mehrfamilienhaus für 500.000 € gekauft. Er ein Darlehen in gleicher Höhe aufgenommen, das auch noch als Endfällgkeitsdarlehen vereinbart ist. Die Tilgung erfolgt also erst am Ende der Laufzeit, die hier 30 Jahre betragen soll. Das ist zwar ein bisschen realitätsfern, ist aber wunderbar um den Effekt der Inflation zu veranschaulichen. Für ein Annuitätendarlehen gilt das selbe Prinzip, nur die Rechnung wird schwieriger. Die Inflation soll 2 % pro Jahr betragen.

Daraus ergibt sich folgende Wertentwicklung bei der Immobilie und bei dem Darlehen:

Wir können also beobachten, dass die Schere zwischen dem Wert der Immobilie und dem Wert des Darlehens immer weiter zu unseren Gunsten auseinander geht. Und das allein aufgrund der Auswirkung der Inflation.

Daher mein Aufruf an euch: Macht euch die Inflation zu Nutze, statt euer Erspartes von ihr auffressen zu lassen!

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Bei der Besichtigung einer Immobilie gibt es eine Vielzahl potentieller Fehler, die man begehen kann. Um optimal gewappnet zu sein, möchte ich euch nachfolgend die 7 schwersten Sünden bei der Objektbesichtigung erläutern.

#1 Unvorbereitet erschienen

Eine gute Vorbereitung ist das A und O der Objektbesichtigung. Es bietet sich an, einen standardisierten Katalog an Fragen zu erarbeiten, den man dann bei jeder Besichtigung von oben nach unten abarbeiten kann. So kommt Routine in den Ablauf und man vergisst im Eifer des Gefechts nicht nach potentiell wichtigen Sachverhalten zu fragen.

Hier ein paar beispielhafte Punkte, die im Rahmen der Besichtigung alle geklärt werden sollten:

-          Erscheinungsbild der Grünanlagen des Objekts

-          Zustand der Garagen/Stellplätze

-          Zustand der Fassade, des Dachs und der Regenrinnen und -fallrohre

-          Dämmmaßnahmen an der Fassade oder am Dach

-          Zustand der Balkone

-          Bewertung der Aussicht und der Privatsphäre auf dem Balkon

-          Zustand des Eingangsbereichs – z.b.  Haustür und Briefkasten – sowie des Treppenhauses

-          Funktionstüchtigkeit der Haustechnik

-          Qualität und Zustand des Bodens der Wohnung: Laminat, Teppich, Parkett oder Marmor?

-          Qualität und Zustand der Wände und Decken: Holzpanele, Glattspachtel oder Tapete?

-          Bewertung der Fenster: Baujahr und Art (Holz/Kunststoff/Aluminium)

-          Qualität und Zustand des Bads: Alter der Ausstattung, Erscheinungsbild (modern oder 70er Jahre)

-          Trockener oder feuchter Keller

-          Zentralheizung oder Etagenheizung

Aber wer sich bereits die Lage der Immobilie – beispielsweise bei Google Maps – angeschaut hat, sollte auch bezüglich der näheren Umgebung Fragen mitbringen.  Diese Fragen hängen dann aber wieder ganz individuell von der Lage ab. Soll die Freifläche, die mir eine super Aussicht ermöglicht, bald bebaut werden? Gibt es Probleme in der Nachbarschaft? Auch wenn  Makler oder Verkäufer selbst keine Auskunft hierzu geben können: Lieber einmal zu viel gefragt, als zu wenig.

Zuletzt gilt es natürlich noch die Daten des Objekts selbst zu vervollständigen – denn die meisten Exposés sind so lückenhaft wie ein Schweizer Käse. Vergisst man diese Daten im Vorfeld zu erfragen, so wird eine aussagekräftige Kalkulation unmöglich werden, da zu viele Faktoren ungewiss sind.

Hier eine kleine, keineswegs abschließende Liste von Informationen, die man bereits im Vorfeld der Besichtigung einholen sollte:

-          Was sind die Hausgeldbestandteile (bei Eigentumswohnungen)?

-          Gibt es bauliche Besonderheiten oder Lasten (z.B. Erbbaurecht oder Wegerechte)?

-          Wann wurde die Miete zuletzt erhöht?

-          Gab es längere Leerstandszeiten in der Wohnung? Warum?

-          Gibt oder gab es Mietrückstände?

-          Wird eine Einbauküche mitvermietet?

-          Gibt es einen Stellplatz? Ist dieser in der Wohnungsmiete enthalten?

#2 Massenbesichtigungen

Meiner Meinung nach ein absolutes „No-Go“ und doch beliebtes Mittel der Makler, um zeit- und kostensparend einen Käufer zu finden: Die Massenbesichtigung.
Es werden also gleich zwei oder mehr Interessenten auf einmal durch die Wohnung geführt. Bedenken sollte man immer, dass im Regelfall der Käufer am Schluss den Makler bezahlen muss. Und hierfür möchte ich auch seine volle Aufmerksamkeit bei meinen Fragen haben.

Eine Massenbesichtigung ist für mich allerdings ein kräftiges Indiz, dass der Makler unprofessionell agiert und nur darauf aus ist, einen schnellen Abschluss zu erzielen. Eine Berücksichtigung meiner Interessen sehe ich bei einem solchen Verhalten als nicht vorhanden.

Es wäre nicht das erste Mal, dass ich unwissend zu einer Massenbesichtigung eingeladen wurde und mich dann sofort wieder verabschiedet habe. Es schadet daher sicherlich nicht bei der Terminvereinbarung sofort klarzustellen, dass man eine Einzelbesichtigung wünscht.

#3 Alleine zur Besichtigung erscheinen

Falls irgendwie möglich sollte man daher nicht alleine zu einer Besichtigung erscheinen. Egal ob Partner, Freunde oder Familie: Vier Augen sehen mehr als Zwei.

Auch ist es immer gut verschiedene Perspektiven und Geschmäcker bei einer Besichtigung dabei zu haben. So lässt sich leichter ermitteln, ob die Wohnung auch für eine breite Masse attraktiv ist und dementsprechend leicht neuzuvermieten ist. Für mich als jemanden, der nie zur Miete gewohnt hat, ist es immer erfrischend die Meinung meiner Frau einzuholen, die lange Zeit Mieterin war.

Ist man auf sich allein gestellt, kann sich hierbei leicht ein Irrglaube einschleichen, der sich dann später als teurer Fehler entpuppt.

#4 Sich aus der Ruhe bringen lassen

Keineswegs sollte man sich durch die Wohnung oder das Haus hetzen lassen. Schaut euch alles gründlich und sorgfältig an und, wenn ihr etwas nicht wisst, fragt nach. Es gibt keine dummen Fragen! Manche Makler versuchen schwierigen Fragen mit Oberflächlichkeit auszuweichen und genau dann solltet ihr wissen: Hier gilt es genau nachzuforschen!

Lasst euch auch nicht von dem Makler aus der Ruhe bringen. Überheblichkeit bei der Beantwortung der Fragen, frei nach dem Motto „sowas weiß man ja wohl …“ sollen euch kleinlaut werden lassen. Geholfen ist aber nur dem Makler und dem Verkäufer, wenn ihr brav nickend durch die Wohnung lauft und alles für bare Münze nehmt, was euch gerade erzählt wird.

Auch wenn ihr euch für eine scheinbar dämliche Frage im Nachhinein schämt: Lieber einmal zu oft blamiert, als hunderttausend Euro in einer falschen Immobilie versenkt.

#5 Keinen Profi hinzuziehen

Nicht immer ist es notwendig einen Profi, wie z.B. einen Gebäudesachverständigen hinzuzuziehen. Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung im 1. Stock eines Neubaus kaufen möchte, wird wenig falsch machen können. Zumindest was die Bewertung der Bausubstanz angeht.

Überlegt man allerdings ein Mehrfamilienhaus, das um 1900 erbaut wurde, zu kaufen, gilt größere Sorgfalt walten zu lassen. Hier können sich im Laufe der Zeit bereits eine Vielzahl an baulichen Mängeln eingeschlichen haben, die alle zu teuren Kostenfallen werden können. Oder es ist alles in Ordnung.  Auf den ersten Blick wird ein Laie hierzu jedenfalls keine belastbare Aussage treffen können.

Wann steht die nächste Dachsanierung an? Ist die leichte Feuchtigkeit im Keller gefährlich oder üblich für Gebäude dieses Alters? Sind die Elektroinstallationen noch vorschriftskonform?

Man sollte lieber die Kosten für einen Gutachter investieren, um zu wissen, auf was man sich einlässt, statt später für zig tausende Euros eine unerwartete Sanierung durchführen zu müssen. Ein Vollgutachten brauchen wir hierfür natürlich nicht. Es reicht völlig aus, wenn der Sachverständige eine Liste der Mängel erstellt und in etwa die Kosten der Sanierung beziffert. Mit ein paar hundert Euro an Aufwendungen ist diese Leistung bares Gold wert, denn eine Kellersanierung kann mal locker 20.000 € und mehr verschlingen.

#6 Nicht die Mieter und Nachbarn befragen

Scheut euch nicht den oder die Mieter, oder auch die Nachbarn zu befragen. Anders als der Makler oder Verkäufer, haben die kein gesteigertes Interesse daran alles schön zu reden. Vom Mieter kann man so gut Probleme an der Bausubstanz oder Technik erfahren, für die man zukünftig zuständig sein wird. Die vom Verkäufer hochgelobte und energieeffiziente Heizung verliert schnell ihren Glanz, wenn sie 3-mal pro Winter ausfällt und der Notdienst kommen muss. Das wird man allerdings nur selten vom Verkäufer erfahren.

Vom Nachbar kann man wiederum in Erfahrung bringen, was für eine Sorte Mensch der Mieter ist. Ein schlechter Mieter kann die beste Wohnung vermiesen. Der Mieterschutz in Deutschland ist äußerst stark, sodass man unliebsame Mieter nur ganz schwer wieder los wird. Zur Objektbesichtigung gehört also auch immer die „Mieterbesichtigung“, denn Kauf bricht nicht Miete.

Der Nachbar ist ohnehin eine wichtige Ressource für den Vermieter. Wie auch im privaten Häuschen sollte man versuchen immer ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn seiner Immobilien zu pflegen.

Denn so erhält man sehr schnell Informationen, wenn einmal etwas mit den Mietern nicht mit rechten Dingen zugehen sollte. Und das, ohne ständig selbst vor Ort sein zu müssen.

#7 Nur eine Besichtigung durchführen

Ebenfalls eine Todsünde ist es, sich die Immobilie nur einmal zu betrachten. Es sollten mindestens zwei Innenbesichtigungen stattfinden und wesentlich mehr Außenbesichtigungen. Nach der ersten Besichtigung sollte man die Informationen zusammenstellen und herausfinden, welche Fragen offen geblieben sind, oder welche sich jetzt ganz neu auftun. Irgendetwas ist immer noch unklar!

Es sollten am Schluss keine Fragen offen bleiben und dafür sollte immer ein zweiter Besichtigungstermin vereinbart werden. Das ist auch eine perfekte Gelegenheit um den Profi aus #5 hinzuziehen.

Von außen sollte man die Immobilie noch wesentlich öfter unter die Lupe nehmen. Hier lohnt es zu verschiedenen Tageszeiten verteilt über verschiedene Wochentage einfach mal vorbeizuschauen. So kann man leicht herausfinden, ob die Straße massiv vom Feierabendverkehr belastet wird, oder am Wochenende Heerscharen von Besoffenen genau am Gebäude vorbeiziehen und die Bewohner belästigen.

Oftmals wird der Makler versuchen einen Termin genau dann festzulegen, wenn die Wohnung oder das Haus im besten Licht erscheint – oder zumindest nicht alle blinkenden Warsnignale allzu gut zu sehen sind. Genau das gilt es zu vermeiden und daher sind mehrere Besichtigungen und Erkundungen der Umgebung zu unterschiedlichen Tages- und Wochenzeiten unerlässlich.

Fallen euch noch weitere Sünden bei der Besichtigung ein? Schreibt es in die Kommentare oder schreibt mir eine E-Mail an kontakt@abenteuer-immobilien.de.

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Es gibt viele verschiedenen Arten von Immobilien: Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, oder auch Gewerbeimmobilien.

Welcher Immobilientyp erzielt aber die bestmögliche Rendite?

Finger weg von Einfamilienhäusern

Eine Bekannte, die sich vorgenommen hat in Immobilien zu investieren, warf vor kurzem die Frage auf, ob es günstiger sei eine kleine Eigentumswohnung in Düsseldorf, oder ein komplettes Haus mit Garten in einer kleineren Gemeinde zu Vermietungszwecken zu kaufen. Kosten würden beide in etwa gleich viel, aber mit dem Haus ließe sich doch sicher mehr Miete rausschlagen, oder?

Leider musste ich ihren Enthusiasmus da gleich ein wenig bremsen. Meiner Meinung nach eignen sich Einfamilienhäuser denkbar schlecht, um anständige Renditen einzufahren. Da ich zwar selbst ein Einfamilienhaus vermiete (es war eigentlich sogar mein Einstig in die Immobilienwelt), klingt das vielleicht ein bisschen heuchlerisch. Ich hatte allerdings den unbestreitbaren Vorteil, dass ich das Haus zur Hälfte geerbt habe. Und wenn man nur die Hälfte zahlen muss, na, dann rechnet sich so ziemlich jede Immobilienanlage.

Einfamilienhäuser haben eine ganze Reihe an Problemen für die Vermietbarkeit. Zum einen haben sie meist einen ganz individuellen Stil. Das ist, wenn man es für sich selbst baut, ja auch vollständig normal. Zum Vermieten bieten sich aber klare und effiziente Raumaufteilungen deutlich mehr an, da man eine viel größere Zahl von potentiellen Mietern anspricht. Zum anderen explodiert das Klumpenrisiko geradezu, da Einfamilienhäuser in der Regel preislich deutlich über Eigentumswohnungen rangieren, man aber ebenfalls nur eine einzige Mietpartei unterbringen kann. Geht hier etwas schief, hängt man finanziell erst einmal in der Luft.

Die bessere Alternative: Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser

Hier hat man meist Gebäude, die auf „08/15“-Wohnungen geschnitten sind. Das mag die künstlerische Ader wenig beflügeln, ist aber deutlich profitabler, da die Wiedervermietbarkeit ein hoher Faktor für den Profit sind. Lange Leerstandszeiten brechen vielen Investoren das Genick.

Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser laufen daher eigentlich in die gleiche Richtung, nur, dass man bei Mehrfamilienhäusern eben für das ganze Haus verantwortlich ist, und bei der Wohnung nur für einen Bruchteil.

Daraus lässt sich ganz leicht ableiten, dass Mehrfamilienhäuser die größere Rendite bringen, Eigentumswohnungen aber eine höhere Risikodiversifikation.

Bei einem Mehrfamilienhaus kommt das berüchtigte Klumpenrisiko wieder mehr zum Tragen. Dafür muss man keine WEG-Verwaltung bezahlen und es gibt keine lästigen Miteigentümer, die Entscheidungen über den eigenen Kopf hinweg treffen können. Auch wenn Reparaturen anstehen, werden diese erst einmal ein ordentliches Loch in den Geldbeutel reißen, da „alles auf einmal“ anfällt.

Hält man stattdessen mehrere Eigentumswohnungen fallen die Reparaturen aller Wahrscheinlichkeit nacheinander an, sodass die Kosten häppchenweise auf einen zu kommen. Auch kann man Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen kaufen, sodass eine ungünstig gewählte Lage weniger schwer zum Tragen kommt.

Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen ist natürlich die niedrigere Einstiegsschwelle. Ein Mehrfamilienhaus kostet im Regelfall aufwärts von einer halben Million Euro. Eigentumswohnungen gibt es schon für unter 100.000 €.

Meiner Meinung nach eignen sich Eigentumswohnungen daher am besten für einen sanften Einstieg in die Immobilienwelt. Sie haben ein überschaubares Klumpenrisiko, sind leicht vermietbar und bieten dennoch eine ansehnliche Rendite.

Mehrfamilienhäuser sind dagegen – meines Erachtens – eher für erfahrene Immobilienanleger geeignet. Man sollte den Markt bereits genau kennen und eine ausreichende Diversifikation bereits mit anderen Objekten oder Anlageklassen herstellen können, um sich nicht selbst aufs Glatteis zu führen.

Gewerbeimmobilien – Ein Spiel mit dem Feuer

Als letztes bleiben noch die Gewerbeimmobilien. Für Privatanleger halte ich diese aber für wenig geeignet. Die Rendite liegt zwar deutlich über der von Wohnimmobilien ,dafür ist das Risiko, was Mietausfälle und Leerstandszeiten angeht, aber auch bedeutend höher. Aber natürlich gilt es hier nach verschiedenen Typen zu unterscheiden:

Räume für Arztpraxen etc.  haben meist eine ordentliche Nachfrage und sind damit mit am wenigsten Risiko behaftet. Wer allerdings an Gastronomiebetriebe vermieten möchte, sollte sich auf Mietausfälle einstellen. Nicht ohne Grund überleben die meisten Restaurants keine zwei Jahre. Und ob da die Miete immer pünktlich kommen wird, wage ich zu bezweifeln.

Der Nachteil an Gewerbeimmobilien ist, dass man den konjunkturellen Schwankungen ebenso unterworfen ist, wie die Firmen, an die man vermietet. Geht es dem Einzelhandel schlecht, wird auch der Vermieter des Ladenlokals Einbußen hinnehmen müssen.

Irgendwo wohnen müssen wir alle, sodass Wohnimmobilien auch bei strauchelnden Konjunkturdaten noch einen Abnehmer finden. Bei Gewerbeimmobilien muss das nicht unbedingt der Fall sein. Zudem springt Papa Staat Privatpersonen zur Seite, wenn sie die Miete nicht mehr aus der eigenen Tasche zahlen können (jedenfalls in vielen Fällen). Ein Unternehmen das Insolvenz anmelden muss, kann nicht auf eine Hilfe „von oben“ hoffen.

Hinzu kommt natürlich auch, dass die Betreiber des Gewerbes ganz spezielle Anforderungen an die Immobilie haben. Hier ist es – ähnlich wie beim Einfamilienhaus – schwierig einen passenden Partner zu finden, der genau das will, was man ihm anzubieten hat.

Die Lage der Immobilie spielt bei Gewerbeimmobilien eine noch weitaus höhere Rolle, als es bei Wohnimmobilien bereits der Fall ist. In einer absoluten A-Lage sollten lange Leerstandszeiten sicherlich kein Problem sein, denn hier klopft der nächste solvente Mieter bestimmt schon bald an die Tür. Ist die Lage aber nicht mehr spitzenklasse, so werden sich hier auch vermehrt weniger solvente Mieter vorstellen. Und dann hat man die Qual der Wahl: Lieber den Leerstand länger in Kauf nehmen und auf jemanden besseren hoffen, oder das Risiko eingehen und auf das Beste hoffen.

Was ist eurer Meinung nach die beste Möglichkeit in Immobilien zu investieren? Schreibt eure Meinung in die Kommentare!

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Die Attraktivität einer Immobilie macht der Investor natürlich überwiegend an der erzielbaren Rendite und dem eingegangen Risiko fest. Insoweit kann man sagen, dass Lage, Risiko und Rendite alle miteinander korrelieren.  Umso besser die Lage, umso niedriger die Rendite und umso niedriger das Risiko und umgekehrt. Einen Mieter für eine Wohnung in Frankfurt oder München zu finden ist eben deutlich einfacher, als in einer Wohnung in einem 300 Seelen-Dorf im Nirgendwo. Dafür sollte die Wohnung mitten im Nirgendwo auch deutlich günstiger im Erwerb sein. Beide Wohnungen können durchaus für einen Investor attraktiv sein - sofern man die Lage und das damit zusammenhängende Risiko richtig abschätzt und entsprechende Anforderungen an die Rendite stellt.

Makro Lage

Was ich eingangs kurz beschrieben habe entspricht der Makrolagenanalyse, also der Betrachtung im Groben. Jeder angehende Immobilieninvestor sollte sich überlegen in welchem Jagdrevier er tätig werden will. Hierbei sollten einige Dinge beachtet werden:

Erreichbarkeit

Man sollte die Möglichkeit haben schnell und unkompliziert zu seinem Eigentum gelangen zu können. Für mich als Hesse ist es kaum sinnvoll in Wohnungen in Berlin zu investieren, da ich nur mit erheblichem Aufwand und Kosten dort mal vorbeischauen und nach dem Rechten sehen kann.
Insoweit möchte ich an die zahllosen Investoren erinnern, die nach dem Fall der Mauer blind in Ost-Immobilien investiert und damit eine Bauchlandung erlitten haben.
Ich persönliche suche nur in einer Umgebung, die ich innerhalb von 30 Minuten mit dem Auto problemlos erreichen kann. Das schließt für mich zwar die „go-to“ Stadt Frankfurt aus, aber dafür habe ich immer im Blick, was gerade passiert.

Hat man sein Jagdrevier abgesteckt, gilt es weiter nach Städten und Gemeinden zu filtern, die die weiteren Kriterien erfüllen.

Bevölkerungsentwicklung

Einer der wichtigsten Merkmale und der Grund, warum fast alle kleinen Gemeinden durch das Raster fallen: Die Bevölkerungsentwicklung ist in weiten Teilen Deutschlands stark rückläufig. Eine sinkende Bevölkerungszahl bedeutet aber gleichzeitig zukünftigen Wohnungsleerstand, damit ein Überangebot und letztendlich sinkende Mieten. Gerade unter der Berücksichtigung der Langfristigkeit eines Immobilieninvestments sollte man hier vorsichtig sein.

Es bleiben damit fast nur noch Ober- oder Mittelzentren übrig, die ein entsprechendes Bevölkerungswachstum – oder wenigstens eine Stagnation – vorweisen können. Genau kann man dies unter der Seite wegweiser-kommune.de für seine umliegenden Städte und Gemeinden in Erfahrung bringen.

Ein Augenschmaus für den Immobilieninvestor

Infrastruktur

Eine Anbindung an eine Autobahn und/oder den ICE ist für einen gesunden Standort unerlässlich. In der heutigen schnelllebigen Zeit, die viel Flexibilität erfordert, ist es schlichtweg erforderlich in kürzester Zeit von Punkt A nach Punkt B kommen zu können. Erfüllt die Stadt oder die Gemeinde die Anforderung an eine gesunde Infrastruktur, so wird ihr Standort für Unternehmen, wie auch Einwohner, attraktiver und das macht die Sache auch für uns als Immobilieninvestoren wichtig.  Auch das Vorhandensein einer Universität oder Fachhochschule wird den Standort positiv beeinflussen, da die Studenten händeringend nach Wohnungen vor Ort suchen und sich diese Nachfrage natürlich in den Mieten niederschlägt.

Kaufkraft und Arbeitsmarkt

Anhand der Arbeitsmarkt- und Kaufkraftsituation lassen sich weitere soziodemografische Tendenzen erkennen, die wichtig sind, um einen geeigneten Standort auszuwählen. Ist die Arbeitslosigkeit hoch und die Kaufkraft niedrig, so wird die Stadt oder die Gemeinde über kurz oder lang ein problematisches Umfeld kreieren. In so eine Region zu investieren ist mit einem erhöhten Risiko verbunden und sollte daher preislich günstiger sein, als in einer Region mit guten Arbeitsmarktdaten und hoher Kaufkraft. Die Kaufkraft der Einwohner ist eine interessante Möglichkeit, um die Angemessenheit der Immobilienpreise festzumachen. Im Regelfall sollten sich beide Größen aneinander anpassen.

Hier sollte Vorsicht geboten sein…

Mikro Lage

Nachdem wir nun den Standort im Rahmen der Makro-Analyse betrachtet haben, wenden wir uns nun der Mikro-Analyse zu, also der Betrachtung im Kleinen. Hierbei sollte auf die Unterschiede der verschiedenen Stadteile, bis hin zu verschiedenen Straßenabschnitten geachtet werden. Denn auch innerhalb der verschiedenen Städte und Gemeinden gibt es natürlich massive Unterschiede bei der Qualität der Lage: Dass den meisten eine Grünanlage in der Nachbarschaft lieber ist, als eine Kläranlage, leuchtet wohl ein.

Sozialniveau und Instandhaltungslage

Der traurige Verfall von Detroit

Sicherlich einer der wichtigsten Mikro-Standortfaktoren. Hier gilt es herauszufinden, ob es sich eher um ein Nobelviertel handelt, um ein Sammelbecken von allerlei Tunichtguten, oder irgendwas dazwischen. Insoweit sollte man vor allem auch auf die optischen Eindrücke der Gegend schauen. Werden die umliegenden Gebäude in Stand gehalten? Gibt es ansprechende Grünflächen? Graffitischmierereien an Hauswänden? All dies sollte schnell einen Aufschluss darüber geben, welches soziale Umfeld in der Nachbarschaft wohnt und letztlich auch in unser Objekt einziehen wird.

Hier möchte ich gerne auf die sogenannte “Broken-Windows-Theorie” hinweisen: Demnach führt der physische Verfall der Umgebung (also z.B. das zerschlagene Fenster) dazu, dass immer mehr Personen mit unerwünschtem Verhalten in der Gegend vorzufinden sind und die „anständigen“ Bürger sich immer weiter zurückziehen. Dadurch wiederum steigt die Kriminalität, was die gesetzestreuen Bürger langfristig vertreibt und immer mehr Kriminelle anzieht, ein Teufelskreis. Spätestens seit dem die Bilder der verfallenden Stadt Detroit um die Welt gehen, die ein trauriges Musterbeispiel der Broken-Windows-Theorie darstellt, sollte man sich die Umgebung ganz genau anschauen. Den wenigsten wird daran gelegen sein, ein Haus in einem zukünftigen Slum zu erwerben.

Verkehrsanbindung

Immer von Vorteil ist es, wenn die Immobilie in Fußreichweite eines Supermarktes – oder zumindest einer Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs – liegt.  Der Standort wird so deutlich attraktiver für Menschen ohne PKW und man erreicht eine deutlich größere Menge an Interessenten. Die Folge: Höhere Mieten!

Ebenso vorteilhaft ist es, wenn Gesundheitseinrichtungen, wie Ärzte und Apotheken in der näheren Umgebung sind. Wer will schon in den übernächsten Ort fahren, um zum Arzt zu kommen, umso mehr, wenn man ohnehin schon krank ist?

Im Umkehrschluss ist eine hohe Lärm- und Geruchsbelästigung, weil man direkt an der Hauptstraße oder an einer angrenzenden Fabrik wohnt, natürlich weniger berauschend. Hier ergeben sich schon deutliche Unterschiede zwischen der Hauptstraße und der Straße, die direkt dahinter liegt. Die Lärmbelästigung ist weniger stark, aber die Verkehrsanbindung ist im Vergleich zu der der Hauptstraße, die Selbe. Obwohl die Häuser keine 50 Meter auseinander liegen, können sich hier schon massive Differenzen bei der Miethöhe und der Menge an Interessenten ergeben.

Altersstruktur

Nicht zu vernachlässigen ist auch darauf zu achten, dass die Altersstruktur der Umgebung mit dem potentiellen Mieterklientel übereinstimmt. Eine barrierefreie und behindertengerechte Wohnung ist in Zeiten der zunehmenden Überalterung unserer Gesellschaft sicherlich kein schlechtes Investment. Liegt die Wohnung allerdings zwischen zwei Nachtklubs, die bis um 5 Uhr morgens laute Musik spielen, so wird das doch so manchen Rentner stören. Sinnvoller wäre es, wenn die Wohnung nahe einem Altersheim liegt, sodass der soziale Anschluss gegeben ist und eventuell Pflegeleistungen unkompliziert in Anspruch genommen werden können. Da ist dann auch die Altersstruktur wieder homogen.

In 20-30 Jahren werden die Seniorenheime in Frankfurt boomen…

Sonstige (Natur-)Risiken

In Deutschland haben wir zwar keine Wirbelstürme, die regelmäßig unsere Pappmaché-Häuser dem Erdboden gleichmachen, wie etwa in den USA. Aber was durchaus öfter vorkommt, sind Überschwemmungen. Wer also ein Haus direkt an einem Fluss erwerben will, sollte sich des höheren Risikos, bzw. der höheren Versicherungsbeiträge bewusst sein. Die baulichen Schäden, die Hochwasser verursachen können, sind nicht zu vernachlässigen.

Fallen euch noch weitere Standortfaktoren ein? Schreibt sie in die Kommentare!

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Vorteil einer Finanzierung: Der Leverage-Effekt

Warum man trotz ausreichendem Eigenkapital, Fremdkapital zur Finanzierung verwenden sollte? Man nehme folgendes Beispiel:

Rainer Zufall möchte sich ein Haus kaufen. Praktischerweise kostet es genau 200.000 € und in der perfekten Welt, in der Rainer lebt, fallen auch keine Grunderwerbsteuer, Maklerkosten oder Gebühren für einen Notar an. Welch Paradies! Weiterhin ist die Immobilie ist für 10.000 € im Jahr vermietet.

Verwendet Rainer also seine gesamten Ersparnisse, um das Häuslein zu kaufen, so erzielt er eine Rendite von ((10.000 € / 200.000 €)*100 =) 5%.

Nicht schlecht aber auch nicht unbedingt üppig.

Jetzt nehmen wir einmal an, dass Rainer die Immobilie zu 80% fremdfinanziert, also 40.000 € aus seinem eigenen Geldbeutel nimmt und sich 160.000 € von der Bank leiht.
Die Zinsen sind zurzeit zwar noch günstiger, aber der Einfachheit halber nehmen wir an, dass Rainer 2% Zinsen zahlt und 2% anfängliche Tilgung pro Jahr.

Das bedeutet er hätte eine Rate von (4% von 160.000 € geteilt durch 12 Monate =) 533,33 € pro Monat, oder 6.400 € Kapitaldienst im Jahr. Von den 10.000 € Mieteinnahmen bleiben ihm also nur noch 3.600 € übrig. Er hat allerdings auch nur 40.000 € von seinem eigenen Geld eingesetzt und so ergibt sich eine Rendite von 9% auf sein Eigenkapital!

Nur zum Vergleich: Würde Rainer seine 200.000 € Eigenkapital auf 5 verschiedene Häuser aufteilen, die er allesamt so wie oben erläutert fremdfinanziert, würde er am Ende (3.600 € mal fünf Häuser =) 18.000 € an Mieteinnahmen nach Kapitaldienst einstreichen, statt nur 10.000 € für das eine, voll eigenkapitalfinanzierte Haus.

Klingt nicht schlecht, oder?

Risk vs. Reward

Natürlich will ich hier niemanden dazu auffordern, sich rettungslos zu überschulden, denn die gehebelte Belohnung (Reward) erhöht natürlich auch das Risiko!

Um bei dem oben beschriebenen Beispiel zu bleiben:  Fallen Mietzahlungen aus, oder noch schlimmer, wird die Wohnung von Mietnomaden zusätzlich noch verwüstet, so hat Rainer natürlich ziemlich viel Ärger und Frust am Hals – aber seine Existenz wird wahrscheinlich nicht unmittelbar bedroht sein. Sind die Wohnungen aber obendrein fremdfinanziert, wird die weiterhin Bank gnadenlos die Zahlung der Raten verlangen – bis hin zur Zwangsvollstreckung.

Hier gilt es alle Unwägbarkeiten bei der Kalkulation mit einzubeziehen, um sich nicht finanziell selbst aufs Glatteis zu führen.  Insbesondere das Zinsrisiko sollte nicht vernachlässigt werden, da zurzeit die Zinsen zwar historisch günstig sind, das in 10 oder 15 Jahre, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, aber nicht mehr der Fall sein muss.

Man sollte sich daher immer bewusst sein, dass keine Investition der Welt „bombensicher“ ist und immer irgendetwas unerwartet schief gehen kann. Herauszufinden wie viel Risiko man guten Gewissens verkraften kann ist die erste Frage, die sich ein angehender Investor stellen sollte! Nicht zuletzt um schlaflose Nächte zu vermeiden.

Darlehensformen

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen. Endfälligkeitsdarlehen, Forward-Darlehen, Abzahlungsdarlehen und Annuitätendarlehen seien hier nur als Beispiel genannt. Alle Darlehensarten hier eingehend zu beschreiben wäre zu umfangreich und ich will mich daher auf das Annuitätendarlehen beschränken, da es das mit Abstand Üblichste bei der Finanzierung von Immobilien ist.
Beim Annuitätendarlehen wird eine feste Rate mit der Bank vereinbart, die sich während der Laufzeit nicht verändert. Die Höhe der Rate ermittelt sich aus dem Zins und der Tilgung. Daher ist auch immer von „anfänglicher Tilgung“ die Rede, da die Tilgung im Laufe der Zeit zunimmt. Bei Zinsen von 2% und einer anfänglichen Tilgung von 2%, wie im obigen Beispiel, wird die monatliche Rate also ein Zwölftel von 4% des Darlehensbetrags sein. Im Verlauf der Rückzahlung müssen die Zinsen nur noch auf den noch nicht getilgten Betrag gezahlt werden. Da die Rate aber gleichbleibt, erhöht sich im Verlauf der Zeit der Tilgungsanteil an der Rate und der Zinsanteil sinkt.

Für Herrn Rainer Zufall würde sich somit folgender (verkürzter) Tilgungsplan ergeben:

Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt

Forward Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens, bei dem die Auszahlung der Kreditsumme erst zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart wird. Sinn der Sache ist es sich aktuell günstige Zinsen für eine zukünftig benötigte Finanzierung zu sichern.

Läuft also beispielsweise in einem Jahr die Zinsbindung für das aktuelle Darlehen aus und man vermutet, dass die Zinsen bis zu dieser Zeit noch deutlich steigen, so kann man sich die aktuellen Zinsen im Rahmen eines Forward-Darlehens sichern.

Bezahlen lässt die Bank sich das durch höhere Zinsen. Der Zinsaufschlag beträgt etwa zwischen 0,01 und 0,06 Prozent pro Monat, hängt aber natürlich stark vom Marktumfeld, der Zinsvolatilität (d.h. die Stärke der Schwankungen bei den Zinsen) und auch von der finanzierenden Bank ab.

Beispiel:

Rainer Zufall hat das oben beschriebene Haus vor 7 Jahren gekauft und mit 160.000 € fremdfinanziert. In 3 Jahren steht nun die Anschlussfinanzierung über die verbleibenden ca. 140.000 € an. Rainer will unbedingt von den derzeit historisch niedrigen Zinsen profitieren. Er fragt bei seiner Bank nach einem Forward-Darlehen, dessen Auszahlung dann eben erst in 36 Monaten bei Ablauf der Zinsfestschreibung ausgezahlt werden soll.

Nehmen wir, dass die Zinsen für Rainers Projekt derzeit bei 1,60 % liegen würden. Dafür, dass die Bank ihm diesen Zinssatz garantiert, verlangt sie einen Zinsaufschlag von 0,02 % pro Monat, also für 36 Monate 0,72 %. Der von Rainer in 3 Jahren tatsächlich zu zahlende Zins beträgt demnach 2,32 %.

Ein Forward-Darlehen stellt immer eine Spekulation auf steigende Zinsen dar. Letztendlich wettet man sozusagen darauf, dass die Zinsen im Zeitpunkt der Auszahlung der Kreditsumme über den Zinsen zzgl. des Zinsaufschlags im Zeitpunkt des Abschlusses des Forward-Darlehens liegen.

Ob man mit Forward-Darlehen ein Schnäppchen machen kann, wage ich aber zu bezweifeln. Sicherlich ist im aktuellen Zinsumfeld davon auszugehen, dass die Zinsen früher oder später wieder steigen. Allerdings relativiert sich diese Gewissheit ganz schnell wieder, wenn man die zu zahlenden Zinsaufschläge berücksichtigt. Sind die Zinsen bei Auszahlung weiter niedrig geblieben oder nicht genug gestiegen, so hat man allen Grund, sich zu ärgern.

Da meine Glaskugel nicht zu funktionieren scheint und am Ende doch immer das Haus gewinnt, halte ich persönlich nicht viel von Zinsspekulationen oder –prognosen. Wenn uns die Finanzkrise von 07/08 eines gelehrt haben sollte, dann, dass niemand mit Gewissheit irgendwas voraussagen kann. Getreu nach dem Motto: „Es kommt immer anders, als man denkt“.

Vorfälligkeitsentschädigung

Will man vorzeitig den Darlehensvertrag kündigen, um sich einen günstigeren Anbieter zu suchen – im derzeitigen Zinsumfeld sicherlich der Wunsch vieler Darlehehnsnehmer – muss eine Entschädigung an den alten Darlehensgeber gezahlt werden, da dieser natürlich einen Zinsausfallschaden hat.

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich – vereinfacht – aus den verbleibenden Zinszahlungen bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung. Die Berechnung kann stark von Bank zu Bank variieren und der Verbraucherschutz murrt auch schon seit geraumer Zeit, dass es keine klaren und transparenten Vorschriften zur Berechnung gibt.

Interessanterweise kann sich aufgrund der steuerlichen Auswirkung hieraus eine Alternative zum Forward-Darlehen ergeben. Die zu zahlende Entschädigung bei vermieteten Objekten stellt ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital dar. Es handelt sich somit um Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG, die sich steuermindernd auswirken.

Beispiel:

Rainer möchte seine verbleibende Restschuld von 130.000 € auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen umschulden. Seine Zinsersparnis würde 10.000 € betragen. Die Bank verlangt aber eine Vorfälligkeitsentschädigung von 12.500 € für die vorzeitige Ablöse des Darlehens.

Rainer hat einen Grenzsteuersatz von 30 %, d.h., vereinfacht dargestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung seine Steuerbelastung um 3.750 € mindert. Die Umschuldung würde sich somit für Rainer lohnen, (13.750 € > 12.500 €) obwohl die Vorfälligkeitsentschädigung größer ist, als die Zinsersparnis.

Man profitiert also sofort von den günstigeren Zinsen und muss keinen Zinsaufschlag wie bei einem Forward-Darlehen zahlen und kann die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung durch eine geringere Steuerbelastung auffangen.

Allgemeingültig kann man hier natürlich keine Aussage treffen, da die steuerliche Situation für jeden ein bisschen anders aussieht. Ganz so einfach wie im obigen Beispiel dargestellt, lässt sich die steuerliche Ersparnis auch nicht berechnen, da die Progression natürlich gleitend ist und sich die Differenz der alten Zinszahlung zur neuen Zinszahlung ohnehin steuermindernd ausgewirkt hätte.

In der Regel dürfte aber gelten: Umso höher der individuelle Steuersatz, umso günstiger kann eine Umschuldung im Vergleich zu einem Forward-Darlehen sein.

Besonderheit Damnum

Ein Damnum, oder auch Abgeld genannt, ist ein Abschlag vom Nennwert des Darlehens. Das bedeutet also man hat beispielsweise einen Kreditbedarf – wie Rainer Zufall im obigen Beispiel – von 160.000 €, nimmt aber 170.000 € als Kredit auf, mit der Vereinbarung, dass nur die 160.000 € ausgezahlt werden.

Klingt auf den ersten Blick völlig verrückt, denn Nachteil dieser Gestaltung ist, dass natürlich die vollen 170.000 € zu verzinsen und auch zurückzuzahlen sind. Vorteil ist, dass sich aus dieser Gestaltung ein günstigerer Zins ergeben kann und Steuervorteile bestehen.

Steuervorteile deshalb, weil es sich bei dem Abschlag um eine vereinbarte Zinsvorauszahlung handelt, die wiederum steuermindernd berücksichtigt werden kann.

Bei der Eigenheimfinanzierung kommt eine Berücksichtigung der Zinsen im Umkehrschluss natürlich nicht in Betracht, da mit dem Eigenheim keine Absicht besteht Gewinne zu erzielen. Daher ist meiner Meinung nach ein Damnum bei der Finanzierung eines Eigenheims nur in Ausnahmefällen zur Senkung des Zinssatzes sinnvoll.

Bei der Finanzierung einer als Kapitalanlage genutzten Immobilie kann es sich dementgegen durchaus oft als vorteilhaft und günstiger erweisen, das Darlehen mit einer Damnumsvereinbarung zu versehen.

Beispiel:

Rainer hat folgende Möglichkeiten:

Option A: Rainer nimmt ein Darlehen über 160.000 € auf, das voll ausbezahlt wird und mit 1,60% verzinst wird.

Option B: Rainer nimmt ein Darlehen über 168.500 €, von dem 160.000 € ausgezahlt und
8.500 € als Zinsvorauszahlung einbehalten werden. Hierfür erhält Rainer einen günstigeren Zins von
1,35 %

Ignorieren wir der Einfachheit halber abweichende Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung, so wird Rainer bei Option A in etwa 51.000 € an Zinsen über die gesamte Laufzeit des Darlehens zahlen. Bei Option B wären es, aufgrund des niedrigeren Zinssatzes nur 44.300 €. Allerdings muss hier natürlich noch das Damnum von 8.500 € wieder hinzugerechnet werden, sodass wir in der Summe bei 52.800 € liegen. Rainer wäre somit auf den ersten Blick besser damit gedient, wenn er kein Damnum in Anspruch nimmt.

Aber Rainer kann das Damnum ja sofort von der Steuer absetzen. Bei einer Grenzsteuerbelastung von
30 % ergibt sich damit eine (vereinfachte) Steuerersparnis von 2.550 €.

In der Summe wäre es für Rainer damit günstiger Option B zu wählen und das Damnum in Anspruch zu nehmen, da er insgesamt nur mit 50.250 € belastet wäre, statt den 51.000 € bei Option A.

Auch hier gilt wieder: Auf die individuelle Steuersituation kommt es an! Je höher der individuelle Steuersatz, umso sinnvoller wird es sein, ein Damnum zu vereinbaren, um die Progression zu drücken.

Zu beachten ist, dass das Damnum maximal 5% der Darlehnssumme ausmachen darf, um sofortige steuerliche Berücksichtigung zu finden. Übersteigt das Damnum die 5%, so gilt es als nicht mehr marktüblich und der übersteigende Anteil muss auf den Zinsfestschreibungszeitraum aufgeteilt werden (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546).

Fallen euch noch weitere wichtige Dinge ein, die es im Zusammenhang mit der Finanzierung zu wissen gilt? Schreibt es in die Kommentare!

Der Beitrag Grundwissen zur Finanzierung von Immobilien erschien zuerst auf Abenteuer Immobilien.