Autor: Dieter 20. November 2015 0 Kommentare

„Lage, Lage, Lage …“. Bestimmt hat jeder schon einmal das berühmte Zitat von Conrad Hilton im Zusammenhang mit Immobilien gehört. Aber was genau macht eine gute Lage denn überhaupt aus?

Die Attraktivität einer Immobilie macht der Investor natürlich überwiegend an der erzielbaren Rendite und dem eingegangen Risiko fest. Insoweit kann man sagen, dass Lage, Risiko und Rendite alle miteinander korrelieren.  Umso besser die Lage, umso niedriger die Rendite und umso niedriger das Risiko und umgekehrt. Einen Mieter für eine Wohnung in Frankfurt oder München zu finden ist eben deutlich einfacher, als in einer Wohnung in einem 300 Seelen-Dorf im Nirgendwo. Dafür sollte die Wohnung mitten im Nirgendwo auch deutlich günstiger im Erwerb sein. Beide Wohnungen können durchaus für einen Investor attraktiv sein - sofern man die Lage und das damit zusammenhängende Risiko richtig abschätzt und entsprechende Anforderungen an die Rendite stellt.

Makro Lage

Was ich eingangs kurz beschrieben habe entspricht der Makrolagenanalyse, also der Betrachtung im Groben. Jeder angehende Immobilieninvestor sollte sich überlegen in welchem Jagdrevier er tätig werden will. Hierbei sollten einige Dinge beachtet werden:

Erreichbarkeit

Man sollte die Möglichkeit haben schnell und unkompliziert zu seinem Eigentum gelangen zu können. Für mich als Hesse ist es kaum sinnvoll in Wohnungen in Berlin zu investieren, da ich nur mit erheblichem Aufwand und Kosten dort mal vorbeischauen und nach dem Rechten sehen kann.
Insoweit möchte ich an die zahllosen Investoren erinnern, die nach dem Fall der Mauer blind in Ost-Immobilien investiert und damit eine Bauchlandung erlitten haben.
Ich persönliche suche nur in einer Umgebung, die ich innerhalb von 30 Minuten mit dem Auto problemlos erreichen kann. Das schließt für mich zwar die „go-to“ Stadt Frankfurt aus, aber dafür habe ich immer im Blick, was gerade passiert.

Hat man sein Jagdrevier abgesteckt, gilt es weiter nach Städten und Gemeinden zu filtern, die die weiteren Kriterien erfüllen.

Bevölkerungsentwicklung

Einer der wichtigsten Merkmale und der Grund, warum fast alle kleinen Gemeinden durch das Raster fallen: Die Bevölkerungsentwicklung ist in weiten Teilen Deutschlands stark rückläufig. Eine sinkende Bevölkerungszahl bedeutet aber gleichzeitig zukünftigen Wohnungsleerstand, damit ein Überangebot und letztendlich sinkende Mieten. Gerade unter der Berücksichtigung der Langfristigkeit eines Immobilieninvestments sollte man hier vorsichtig sein.

Es bleiben damit fast nur noch Ober- oder Mittelzentren übrig, die ein entsprechendes Bevölkerungswachstum – oder wenigstens eine Stagnation – vorweisen können. Genau kann man dies unter der Seite wegweiser-kommune.de für seine umliegenden Städte und Gemeinden in Erfahrung bringen.

Ein Augenschmaus für den Immobilieninvestor

Infrastruktur

Eine Anbindung an eine Autobahn und/oder den ICE ist für einen gesunden Standort unerlässlich. In der heutigen schnelllebigen Zeit, die viel Flexibilität erfordert, ist es schlichtweg erforderlich in kürzester Zeit von Punkt A nach Punkt B kommen zu können. Erfüllt die Stadt oder die Gemeinde die Anforderung an eine gesunde Infrastruktur, so wird ihr Standort für Unternehmen, wie auch Einwohner, attraktiver und das macht die Sache auch für uns als Immobilieninvestoren wichtig.  Auch das Vorhandensein einer Universität oder Fachhochschule wird den Standort positiv beeinflussen, da die Studenten händeringend nach Wohnungen vor Ort suchen und sich diese Nachfrage natürlich in den Mieten niederschlägt.

Kaufkraft und Arbeitsmarkt

Anhand der Arbeitsmarkt- und Kaufkraftsituation lassen sich weitere soziodemografische Tendenzen erkennen, die wichtig sind, um einen geeigneten Standort auszuwählen. Ist die Arbeitslosigkeit hoch und die Kaufkraft niedrig, so wird die Stadt oder die Gemeinde über kurz oder lang ein problematisches Umfeld kreieren. In so eine Region zu investieren ist mit einem erhöhten Risiko verbunden und sollte daher preislich günstiger sein, als in einer Region mit guten Arbeitsmarktdaten und hoher Kaufkraft. Die Kaufkraft der Einwohner ist eine interessante Möglichkeit, um die Angemessenheit der Immobilienpreise festzumachen. Im Regelfall sollten sich beide Größen aneinander anpassen.

Hier sollte Vorsicht geboten sein…

Mikro Lage

Nachdem wir nun den Standort im Rahmen der Makro-Analyse betrachtet haben, wenden wir uns nun der Mikro-Analyse zu, also der Betrachtung im Kleinen. Hierbei sollte auf die Unterschiede der verschiedenen Stadteile, bis hin zu verschiedenen Straßenabschnitten geachtet werden. Denn auch innerhalb der verschiedenen Städte und Gemeinden gibt es natürlich massive Unterschiede bei der Qualität der Lage: Dass den meisten eine Grünanlage in der Nachbarschaft lieber ist, als eine Kläranlage, leuchtet wohl ein.

Sozialniveau und Instandhaltungslage

Sicherlich einer der wichtigsten Mikro-Standortfaktoren. Hier gilt es herauszufinden, ob es sich eher um ein Nobelviertel handelt, um ein Sammelbecken von allerlei Tunichtguten, oder irgendwas dazwischen. Insoweit sollte man vor allem auch auf die optischen Eindrücke der Gegend schauen. Werden die umliegenden Gebäude in Stand gehalten? Gibt es ansprechende Grünflächen? Graffitischmierereien an Hauswänden? All dies sollte schnell einen Aufschluss darüber geben, welches soziale Umfeld in der Nachbarschaft wohnt und letztlich auch in unser Objekt einziehen wird.

Hier möchte ich gerne auf die sogenannte “Broken-Windows-Theorie” hinweisen: Demnach führt der physische Verfall der Umgebung (also z.B. das zerschlagene Fenster) dazu, dass immer mehr Personen mit unerwünschtem Verhalten in der Gegend vorzufinden sind und die „anständigen“ Bürger sich immer weiter zurückziehen. Dadurch wiederum steigt die Kriminalität, was die gesetzestreuen Bürger langfristig vertreibt und immer mehr Kriminelle anzieht, ein Teufelskreis. Spätestens seit dem die Bilder der verfallenden Stadt Detroit um die Welt gehen, die ein trauriges Musterbeispiel der Broken-Windows-Theorie darstellt, sollte man sich die Umgebung ganz genau anschauen. Den wenigsten wird daran gelegen sein, ein Haus in einem zukünftigen Slum zu erwerben.

Verkehrsanbindung

Immer von Vorteil ist es, wenn die Immobilie in Fußreichweite eines Supermarktes – oder zumindest einer Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs – liegt.  Der Standort wird so deutlich attraktiver für Menschen ohne PKW und man erreicht eine deutlich größere Menge an Interessenten. Die Folge: Höhere Mieten!

Ebenso vorteilhaft ist es, wenn Gesundheitseinrichtungen, wie Ärzte und Apotheken in der näheren Umgebung sind. Wer will schon in den übernächsten Ort fahren, um zum Arzt zu kommen, umso mehr, wenn man ohnehin schon krank ist?

Im Umkehrschluss ist eine hohe Lärm- und Geruchsbelästigung, weil man direkt an der Hauptstraße oder an einer angrenzenden Fabrik wohnt, natürlich weniger berauschend. Hier ergeben sich schon deutliche Unterschiede zwischen der Hauptstraße und der Straße, die direkt dahinter liegt. Die Lärmbelästigung ist weniger stark, aber die Verkehrsanbindung ist im Vergleich zu der der Hauptstraße, die Selbe. Obwohl die Häuser keine 50 Meter auseinander liegen, können sich hier schon massive Differenzen bei der Miethöhe und der Menge an Interessenten ergeben.

Altersstruktur

Nicht zu vernachlässigen ist auch darauf zu achten, dass die Altersstruktur der Umgebung mit dem potentiellen Mieterklientel übereinstimmt. Eine barrierefreie und behindertengerechte Wohnung ist in Zeiten der zunehmenden Überalterung unserer Gesellschaft sicherlich kein schlechtes Investment. Liegt die Wohnung allerdings zwischen zwei Nachtklubs, die bis um 5 Uhr morgens laute Musik spielen, so wird das doch so manchen Rentner stören. Sinnvoller wäre es, wenn die Wohnung nahe einem Altersheim liegt, sodass der soziale Anschluss gegeben ist und eventuell Pflegeleistungen unkompliziert in Anspruch genommen werden können. Da ist dann auch die Altersstruktur wieder homogen.

In 20-30 Jahren werden die Seniorenheime in Frankfurt boomen…

Sonstige (Natur-)Risiken

In Deutschland haben wir zwar keine Wirbelstürme, die regelmäßig unsere Pappmaché-Häuser dem Erdboden gleichmachen, wie etwa in den USA. Aber was durchaus öfter vorkommt, sind Überschwemmungen. Wer also ein Haus direkt an einem Fluss erwerben will, sollte sich des höheren Risikos, bzw. der höheren Versicherungsbeiträge bewusst sein. Die baulichen Schäden, die Hochwasser verursachen können, sind nicht zu vernachlässigen.

 

Fallen euch noch weitere Standortfaktoren ein? Schreibt sie in die Kommentare!