Daher sollen im Folgenden meine Kalkulationen im Vorfeld zum Erwerb dieser Immobilie dargestellt werden, wie auch das, was schließlich wirklich passiert ist.

Die Kalkulation

Das Haus war, trotz des recht katastrophalen Zustands, mit einem Kaufpreis von 48.000 € ein wahres Schnäppchen. Umso mehr in Zeiten, in denen die niedrigen Zinsen die Immobilienpreise durch die Decke schießen lassen.

Hierauf sind natürlich die Anschaffungsnebenkosten, also etwa die Notarkosten, die Kosten der Grundbucheintragung und nicht zuletzt auch das liebe Finanzamt mit der Grunderwerbsteuer aufzuaddieren.

Die Anschaffungsnebenkosten betrugen insgesamt 3.344,05 €. Die Anschaffungskosten betrugen also insgesamt 51.344,05 €.

Da das Haus umfassend renoviert werden musste überlegte ich mir natürlich im Vorfeld, wie teuer dieser Spaß werden würde.

Ich ging zu dieser Zeit von etwa 15.000 € an Kosten aus, die noch auf mich zukommen sollten. Die 15.000 € setzten sich ungefähr wie folgt zusammen:

-          die Kosten für die Elektrik-Arbeiten (ca. 1.500 €),

-          Sanitär-Arbeiten (ca. 1.500 €),

-          ein neuer Außenputz (10.000 €),

-          sowie Materialkosten von 2.000 €

Auf den ersten Blick erschien das Haus recht intakt, es war nur nicht gut gepflegt. Die Sanitär- und Elektrik-Arbeiten waren absehbar, da in der Küche Leitungen umgelegt werden musste, wie auch der Außenputz, der am Anbau des Hauses noch komplett fehlte.

Im Übrigen rechnete ich damit überwiegend Schönheitsoperationen, wie tapezieren, streichen etc. durchzuführen.

Da Neuwied mein erstes großes Projekt in dieser Beziehung war, lag ich natürlich recht deutlich daneben, aber Fehler sind dazu da, um daraus zu lernen!

Die Realität

Wie es meistens auf einer Baustelle eben so ist wurde alles etwas teurer, als ursprünglich gedacht.

Die Sanitär-Arbeiten wurden etwas teurer und, da wir uns im Laufe der Baustelle dazu entschieden, die Renovierungsarbeiten etwas umfassender zu betreiben, als ursprünglich geplant, stiegen entsprechend auch die Kosten.

So waren natürlich mehr Baumaterialien erforderlich, und da dann auch noch ein paar Türen ausgetauscht werden mussten, kamen auch noch die Kosten für einen Schreiner hinzu.

Alles in allem hat die Renovierung folgende Kosten verursacht:

-          Neuer Außenputz 12.580,66 €

-          Elektrik-Arbeiten 1.251,43 €

-          Sanitär-Arbeiten 2.537,58 €

-          Schreiner-Arbeiten 2.280,51 €

-          Baumaterialien ca. 4.291,63 €

Insgesamt liegen wir also mit rund 23.000 € „leicht“ über meiner Kalkulation. Ups!

Eine derart böse Fehlkalkulation ist natürlich ärgerlich, aber aufgrund des günstigen Kaufpreises letztendlich verschmerzbar. Auch wenn man sich so manche Altbau-Horrorstory liest, kann man wohl von Glück sprechen, dass mich meine etwas blauäugige Kalkulation nicht in noch größere Probleme gestürzt hat.

Natürlich müsste ich eigentlich noch unsere Arbeitskraft mit einpreisen, aber da hier ja auch ein gewisses Hobbyinteresse mitschwingt will ich darauf verzichten. Zumal wohl ohnehin die wenigstens Hobbies am Schluss Geld verdienen und nicht nur Geld kosten.

Wir kommen also auf 74.285,86 € Kosten für den Erwerb und die Instandsetzung.

Die Renditerechnung

Wie von mir ja bereits hier bereits ausgeführt, ist viel zu beachten, um eine aussagekräftige Rendite zu erhalten, bei der man sich nicht alles schönrechnet.

Das Haus ist für 620 € kalt vermietet. Aufs Jahr gerechnet ergibt das 7.440 €.

In Anlehnung an meine Ausführung zu Erhaltungsaufwendungen (siehe obigen Link) ziehe ich 11,50 € pro Quadratmeter für anstehende Maßnahmen ab. Das entspricht hier bei 100 Quadratmetern also 1.150 €.

Natürlich kann es sein, dass ich hier wieder etwas blauäugig bin und zu niedrig kalkuliere, aber gemessen daran, dass ich mich dazu in der Lage sehe viele der anfallenden Arbeiten selbst machen zu können, hoffe ich, dass die Kalkulation insoweit realistisch ist. Denn was bei Handwerksleistungen meist das teuerste ist, ist die Arbeitszeit und die hoffe ich durch meinen Einsatz drücken zu können.

Dann müssen wir das Mietausfallwagnis noch berücksichtigen. Da es sich hier um eine recht gute Lage in einer Vorstadtgegend handelt, plane ich insoweit mit 3% der Bruttomiete, hier also rund 224 € im Jahr.

Auch die Betriebskosten sind im Verhältnis zum Mietausfallwagnis zu berücksichtigen, da ich diese ja in Leerstandszeiten auch selbst tragen muss. Strom und Wasser sind insoweit vernachlässigbar, lediglich die Heizung muss ggf. im Winter den Frost abhalten. Für diesen Zweck würde ich etwa 500 € schätzen, für die restlichen Nebenkosten, d.h. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc. noch einmal 480 €. Hiervon 3% ergibt rund 30 € pro Jahr.

Insgesamt sind also Kosten in Höhe von 1.404 € pro Jahr von der Bruttomiete abzuziehen, um in etwa die Nettomiete zu erhalten, also das, was ich mir schließlich in die eigene Tasche stecken darf und was nicht wieder zurück in die Immobilie fliest.

Das wären hier 6.036 €.

Rechnen wir jetzt die Nettorendite aus, indem wir diesen jährlichen Ertrag durch die Anschaffungskosten von 74.285,86 € teilen, so erhalten wir eine jährliche Rendite von 8,13 %.

Ich denke, dass man mit diesem Ergebnis durchaus zufrieden sein kann, insbesondere gemessen an den derzeitigen Sparzinsen. Dennoch hoffe ich in Zukunft meine Kosten etwas besser abschätzen zu können, um vielleicht eine noch höhere Rendite aus der ein oder anderen Immobilie herausholen zu können.

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Schon mal an’s Aufhören gedacht? Decke mit und ohne Nikotin …

Leider habe ich erst viel zu spät damit begonnen, den Renovierungsfortschritt auf dieser Webseite zu dokumentieren, sonst hätte ich wahrscheinlich mittlerweile ein kleines Buch geschrieben.

Der Zustand, in dem sich das Haus bei der Übergabe befand, war absolut desaströs. Leider habe ich zu der Zeit nicht allzu viele Bilder gemacht, dafür spricht der Vergleich mit den Nachher-Bildern aber hoffentlich trotzdem für sich.

Fangen wir also ganz vorne an:

Der Eingang

Hier befanden sich alte Fliesen im Eingangsbereich, die teilweise große Risse hatten oder bereits vollständig zerbrochen waren. Es hatte sich jede Menge Dreck abgesetzt und es war von Anfang an klar, dass die Fliesen erneuert werden müssen. Nicht klar war jedoch, dass der Estrich, auf dem die Fliesen gelegt waren, völlig zu Staub zerfallen war.
Als ich die Fliesen entfernt hatte und den Bereich absaugen wollte, sog ich mir buchstäblich den Boden unter den Füßen weg. Da hatte wohl jemand etwas zu doll am Zement gespart!

Linker Hand befindet sich die Holztreppe zum ersten Stock, die mit altem, modrigem Teppich verkleidet war. Glücklicherweise war dieser nur mit kleinen Nägeln angenagelt und nicht geklebt, sodass es nicht schwer war, den Teppich zu entfernen.

Nachher:

Gäste-WC

Das Gäste-WC, das sich gleich rechts neben dem Eingang befindet roch recht stark nach … nun ja, so genau kann ich es nicht definieren. Nennen wir es einfach unangenehm. Der Geruch ist nach dem Streichen der Wände und mehrfachen Putzen verschwunden, Gott sei dank.

Küche

Küche von Eingangsseite

Die Küche war wahrscheinlich mit Abstand im schlimmsten Zustand. Die Wände waren mit riesigen Holzpaneelen verkleidet, die – wie die Holzdecke – mit einer dicken Nikotinschicht überzogen war. Der PVC hatte eine Vielzahl von Brandlöchern und war größtenteils extrem vergilbt.
Zudem waren die Anschlüsse in der Küche nicht auf dem heutigen Stand. Der Stromanschluss für den Herd war auf der gegenüberliegenden Seite vom Waschbecken und das Kabel lag mehr oder weniger lose herum. Gemessen daran, dass es sich hier um Starkstrom handelt, eine etwas bedenkliche

Küchenansicht vom Balkonzimmer

Vorgehensweise. Für eine Spülmaschine waren gar keine Anschlüsse vorhanden, viel mehr war lediglich eine uralte kleine Spüle eingebaut, die nicht mehr richtig ablief.

Nach dem Abmontieren der Holzpaneele, die die Wand verkleidet hatten, kamen auch noch zwei (verschiedene) Tapeten zum Vorschein, die auch nicht mehr die Jüngsten waren.

Das ganze Holz, das in dem Zimmer verwendet wurde, ließ die Küche, die ohnehin schon kein eigenes Fenster besitzt, extrem dunkel wirken.

Nachher:

Balkonzimmer

Appetitliche Tapete…

Der Teppichboden, der hier verlegt wurde, war auch schon mehrere Jahrzehnte alt und musste somit dringend erneuert werden, ebenso wie die Tapeten, die wohl einmal weiß waren, mittlerweile aber in einem schönen Nikotin-Orange glänzten.
Zu erwähnen ist auch die Glastür zwischen Küche und Balkonzimmer, die nicht mehr richtig schloss, da die Angeln völlig verbogen waren.
Die Rollläden funktionierten auch nur noch bedingt und die Gurtkassetten musste ausgetauscht werden.

Nachher:

Wohnzimmer

Bereits Abtapeziert …

Dieses Zimmer war in verhältnismäßig gutem Zustand, der Dielenboden war freigelegt und abgeschliffen worden, was nicht schlecht aussah, die Decke bedurfte eines neuen Anstrichs und die Tapete hatte schon das ein oder andere Jahrzehnt auf dem Buckel, aber abgesehen davon war dieses Zimmer recht gnädig.

Nachher:

Bad – Obergeschoss

Das Badezimmer

Im Bad oben war ein riesiger Einbauschrank, der keinen wirklichen Zweck erfüllte und somit weichen musste. Dazu kam dann, dass unter dem Schrank natürlich kein PVC lag, so dass dieser ebenfalls erneuert werden musste, was aber ohnehin von Nöten war. Die Wand hinter dem Schrank wurde tapeziert und erstrahlt nun in einem glänzenden weiß, statt in pinkfarbenem Styropor.

Nachher:

Schlafzimmer – Obergeschoss

Jede Menge Gerümpel …

Besagter PVC lag in allen Zimmern im Obergeschoss und wurde in den beiden Schlafzimmern durch Laminat ersetzt. Die Türen zwischen den Schlafzimmern, zum Flur und zum Bad wurden erneuert. Hier musste insbesondere die Tür zwischen den beiden Schlafzimmern erst verbreitert werden, da die Tür höchstens 1,80m hoch war und ca. 60 cm breit.

Die Wände und Decken waren komplett mit Holz verkleidet. Die Verkleidung ging in recht alte, selbst gezimmerte Einbauschränke über, die weg mussten. Letztlich war das ganze

… und eine Mini-Tür

Holz aus den Zimmern zu entfernen, nicht zuletzt um die Räume heller wirken zu lassen.

Nachher:

Flur

Im Flur lag ein alter Teppich, der raus musste und die Türen zum Dachgeschoss und zum Bad waren in keinem sehr ansehnlichen Zustand mehr, was aber mit ein wenig Farbe zu beheben war.

Nachher:

Dachgeschoss

Darf’s noch etwas Holz sein?

Im Dachgeschoss waren im Treppenaufgang gefühlte 15 verschiedene Holzsorten verbaut, die wohl aus Restposten stammten, um Geld zu sparen. Teilweise konnten die Holzwände erhalten werden, teilweise wurden hier aber Rigipswände eingezogen, einfach um dem Ganzen ein helleres und einheitlicheres Aussehen zu geben. Der Boden war mit PVC verklebt, der bereits halb zerfallen war und das bestehende Waschbecken stand einfach in den Raum hinein, ohne das Schutz des Bodens oder der Wand durch Fliesen oder ähnliches gegeben war.

Dachgeschoss in Alt

Da das Dachgeschoss in einen Vorbereich und in ein Schlafzimmer getrennt ist bietet sich auch an, dass die Lichtschalter entsprechend getrennt sind. Leider war dies nicht der Fall, denn es gab nur einen Lichtschalter für beide Lampen. Nicht die beste Planung!

Nachher:

Keller

Im Keller war sehr viel Styropor an den Wänden verklebt, was bei Außenwänden natürlich nicht gerade sehr förderlich ist, da die Wände hierdurch keine Feuchtigkeit mehr nach innen abgeben können und feucht werden. Ansonsten gab es allerdings keine großen Besonderheiten gemessen an Kellerräumen.

Nachher:

Draußen

Vom Efeu zermürbt

Von außen sah das Haus wahrscheinlich noch schrecklicher aus als von innen, denn der Außenputz war vom Efeu komplett ruiniert und der Anbau war noch gänzlich unverputzt. Zudem hingen die völlig vermoderten Schlagläden immer noch an den Fenstern. Beim Abmontieren sind diese teilweise regelrecht zu Staub zerfallen.

Ansonsten war die Terrassenüberdachung vermodert, da es jahrelang durchgeregnet hat und die Holzbalken dies nicht gut

Das Gebälk nach der Abdeckung

vertragen haben. Bei der Demontage brachen die Balken teilweise einfach durch. Gut, dass das nicht noch länger stehen geblieben ist!

Der Garten sah ebenfalls wüst aus, da sich hier die letzten 20 Jahre die Natur austoben konnte, wie sie nur wollte.

Dschungelfieber im Rheinland

Nachher:

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Geschafft!

Fertig! Ende! Finito! Nach fast einem Jahr Renovierungsarbeiten ist es endlich geschafft!

Etwas überraschend meldeten sich die Mieter zu Beginn des Oktobers und fragten, ob sie bereits zum 15. einziehen könnten. Das straffte die Zeitplanung natürlich etwas, da wir uns ja auf den 01.11. eingestellt hatten, aber letztendlich war alles machbar.

Viel war es auch nicht mehr, was es zu erledigen galt.

Frisch verputzt und abgerieben!

Hauptsächlich nämlich noch den Rasen einsäen und walzen, sowie die Außenwand verputzen und den Eingang neugestalten. Das Verputzen der Außenwand lief ohne besondere Vorkommnisse gut ab. Aufgrund der zeitlichen Verknappung wurde das Streichen auf ein Andermal verschoben. Die Grundlagen sind jedenfalls gelegt und das Streichen nimmt ja keine große Zeit in Anspruch. Besser als eine nackte Mauer sieht es jetzt ohnehin aus.

Der neue Eingang fällt ins Wasser…

Der Eingangsbereich sollte eigentlich nur einen Tag in Anspruch nehmen, da es aber völlig verregnet war, sind doch zwei daraus geworden.  Das Flickwerk aus alten Betonplatten, betonierter Fläche und Pflastersteinen wurde entfernt und der Untergrund geebnet, sodass die Eingangsstufe nun auch nichtmehr so hoch wie vorher ist. Die neuen Betonplatten konnten daraufhin problemfrei in Splitt verlegt werden und die Fugen mit Quarzsand aufgefüllt werden.

Auch das Einsäen des Rasens ging sehr gut, nachdem der lockere

… aber das hält uns nicht auf!

Boden erst mit der neuen Rasenwalze vorgewalzt wurde. Anschließend wurde eingesät und der samenbestreute Boden wieder leicht aufgelockert. Abschließend wurde wieder gewalzt, um den Samen fest in die Erde einzudrücken. Da dies an einem der letzten Tage erfolgt ist, habe ich leider keine Bilder von einem wunderschön keimenden Rasen, aber vielleicht kann ich ja bei einem Besuch im nächsten Jahr ein paar Bilder schießen!

Nachdem der Rasen fertig war ging es daran eine zusätzliche Stufe zum Garten hin zu betonieren, da die Terrasse früher wohl gute 20-30 cm niedriger gewesen sein muss und die Treppe nicht angepasst wurde. Auf die oberste alte Stufe wurde somit eine zusätzliche eingefügt, was glücklicherweise kein Problem war, da die Stufen sehr lang und großzügig gestaltet sind. Nachdem der Beton einigermaßen getrocknet war, wurden einige übrige Waschebetonplatten zurechet geschnitten, sodass es optisch zu dem Rest der Terrasse und Treppe passt.

Der Einzugstag der Mieter war dann auch gleichzeitig unser Auszugstag, wenn man so will. Viele Werkzeuge waren ja schon in den Wochen zuvor wieder mit in die Heimat gekommen, aber einige wenige waren noch vor Ort.
Hierunter war auch die Betonmischmaschine. Als wir diese in den Anhänger laden wollte, hielt eine Polizeistreife an und fragte freundlich – aber bestimmt – nach, ob es denn auch wirklich unsere Maschine sei, die wir da am einladen seien. Nachdem wir das artig und brav beteuerten und herzlich über diese Begegnung gelacht hatten kam mir dann doch die Erkenntnis, dass Kleider eben Leute machen. Heruntergekommene, alte Arbeitsklamotten machen eben offensichtlich doch anfälliger für einen genaueren Blick der Polizei!

Da will ich nicht wissen, was die Mitarbeiter der umliegenden Supermärkte, bei denen wir uns mittags immer verpflegt haben, von uns gedacht haben!

Nun scheint die Akte Neuwied aber vorerst abgeschlossen. Einige Aufräumarbeiten im privaten Garten, der momentan als Zwischenlager für „Kann man das noch Gebrauchen?“-Fundsachen dient sind noch zu erledigen, aber Neuwied selbst sollte keine derart häufigen Besuche mehr von uns erhalten – jedenfalls hoffe ich, dass das nicht notwendig wird!

Ein neues Projekt habe ich bereits ins Auge gefasst und die Planung ist auch bereits in vollem Gange, aber dazu später mehr!

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Es war zwar jede Menge Arbeit, aber die Sache informativ darzustellen fällt mir schwer, da letztendlich nur der Garten von oben bis unten umgegraben werden musste. Dies ist mittlerweile auch gelungen, nachdem mehrere kleinere bis mittlere Baumwurzeln mühsam entfernt werden mussten. Nach dem Kampf mit besagten mittleren Baumwurzeln hat der gefällte Nussbaum meinen Segen erhalten seinen Baumstumpf weiter stolz präsentieren zu dürfen. Der allein hätte wahrscheinlich noch eine weitere Woche verschlungen!

Der Weg, der sich bisher mit Naturstein durch den Garten gezogen hat, wurde vorübergehend entfernt und die Erdfläche einigermaßen begradigt, um einen barrierefreien Rasen schaffen zu können.

Teilweise wurden die Steine bereits wieder gelegt und im Anschluss wird der Garten dann gewalzt und mit Rasen eingesät.

Und dann kann sich wieder etwas weniger brachialen Aufgaben gewidmet werden … wie z.B. die Außenwand zu verputzen …

Leider auch ein kurzer Rückblick aber jetzt lasse ich erst einmal ein paar Bilder für sich sprechen und hoffentlich gibt es bald wieder etwas mehr zu berichten.

Da die Mieter ab dem 15.10. einziehen werden ist die Arbeit in Neuwied somit fast beendet. Die Renditeseite zu Neuwied habe ich mittlerweile auch geupdated, so dass sie die tatsächlichen Verhältnisse wiederspiegelt.

Auch bin ich schon auf der Suche nach einem neuen Projekt, aber leider hat sich bisher noch nichts spezifisches aufgetan. Vielleicht habe ich dann aber vorerst mehr Zeit, um diese Seite ansehnlicher und auch informativer zu gestalten.

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Das heißt außerdem, dass ich noch einen Monat länger Zeit habe, alles zu erledigen und sich meine Deadline somit etwas sozialverträglicher gestaltet. Aber bis zum 01.10. wäre es definitiv auch machbar gewesen.

Ich werde die kommenden Tage die Renditeseite für Neuwied entsprechend der jetzt tatsächlich erzielten Miete updaten und dann mal genau ausrechnen, was bei dem Projekt herum gekommen ist.

Aber genug mit dem Freudentanz, kommen wir zu den erledigten Sachen diese Woche. Wie schon angekündigt wurde viel Kleinkram zwischendurch und nebenher erledigt. Zum einen konnten die Türen im Erdgeschoss abgehobelt und wieder eingehängt werden. Die Türdichtungen wurden auch teilweise erneuert, da sich hier teilweise noch starke Nikotin-Flecken breitgemacht hatten.

Treppenschiene und Türgriffe, Kabelkanäle und Lampen, all das ist jetzt auch wieder befestigt und lässt das Haus wohnlicher aussehen. Im Haus selbst sind jetzt auch fast alle Arbeiten abgeschlossen. Der Keller erhielt seinen Zweitanstrich und das Bad im Keller wurde fertig ausgefugt.

Einzig offene Baustelle ist somit der Boden, der noch gestrichen werden muss und ggf. die Abstellkammer, die doch etwas muffig riecht. Vielleicht hat sich hier etwas Schimmel breitgemacht, wobei die Kammer eigentlich nicht an eine Außenwand grenzt. Aber vielleicht ist hier ja noch etwas Handlungsspielraum, jetzt wo ich etwas mehr Zeit habe und nicht bis zum Ende des Monats fertig sein muss.

Vor und nach dem Abschleifen

Das Bodenstreichen im Keller sollte aber auch kein großer Akt mehr sein. Hautproblem waren die Kleberreste, die noch auf der Treppe klebten. Aber diese konnte mit dem Drahtbürstenaufsatz auf der Flex relativ schnell entfernt werden. Die gute, alte Flex aus den 70er Jahren ist dabei wohl etwas an Ihre Grenzen gestoßen, denn mittendrin wurde es ihr wohl doch zu heiß und sie schaltete sich ab. Gut, dass Ersatzwerkzeug vor Ort war. Und umso besser, dass damals noch Qualitätsarbeit geschaffen wurde, denn nach einer Abkühlungsphase lief das gute Stück wieder einwandfrei! Nicht, dass ich hier noch Familienerbstücke                                                        vernichte!

Ein Teil sieht wieder bewirtschaftbar aus!

Im Garten konnte mit dem Umgraben begonnen werden, nachdem das grobe, abgestorbene Gestrüpp abgezogen wurde. Das Umgraben geht auch schneller als gedacht, da der Boden doch sehr locker ist. Bald ist es dann an der Zeit die Fläche zu walzen und Rasen einzusäen und dann, nach 20 Jahren, endlich wieder einen ordentlichen Garten an dem Haus präsentieren zu können.

In der kommenden Woche werde ich versuchen den Eingangsbereich und den Abstellbereich direkt daneben neu zu machen. Hier liegen derzeit ein relativ wildes Sammelsurium an Betonplatten, Waschbetonplatten und Pflastersteinen direkt auf dem Erdreich. Also werden diese entfernt werden, der Untergrund ordentlich befestigt und dann neue Betonplatten auf Split verlegt. Ansonsten ist natürlich der Garten zu erledigen. Da kann man sich die Arbeit ja relativ einfach einteilen und das immer mal wieder nebenher machen, wenn man nichts mit sich anzufangen weiß. Durchgehend die Grabegabel  schwingen wäre mir dann auch zu eintönig.

Der Beitrag Ein Mieter ist da ! Und im Keller geht die Arbeit weiter erschien zuerst auf Abenteuer Immobilien.