Alternative Immobilieninvestments
Wer plant, Immobilieninvestments zu tätigen, sollte sich die Frage stellen, auf welche Art und Weise das denn genau passieren soll. Die meisten denken sich jetzt bestimmt: „Na ein Haus kaufen und vermieten, wie sonst!?“.
Aber wer Kapital in Immobilien anlegen will, hat durchaus andere Alternativen.
Direktes Investment
Wie eingangs beschrieben: Das direkte Investment ist die klassische Immobilienanlage. Man kauft ein Gebäude, um es anschließend zu vermieten oder mit Gewinn zu verkaufen.
Diese Form des Investment hat den Vorteil, dass man selbst entscheiden kann, welche Immobilie gekauft werden soll, welche Mieter darin wohnen sollen, welcher Handwerker Arbeiten ausführen soll und so weiter und so fort.
Zudem ist die Rendite – bei ordnungsgemäßer Verwaltung – höher, da kein Verwaltungs- und Managementapparat mit bezahlt werden muss, der die oben genannten Entscheidungen für den Anleger trifft.
Was von Vorteil ist, kann natürlich auch von Nachteil sein, denn fehlerhafte Entscheidungen wirken sich entsprechend stark negativ für den Anleger aus. Insbesondere unerfahrene Anleger sollten sich umfassend informieren, bevor sie einen Großteil Ihres Vermögens in eine einzige Immobilie stecken.
Und da kommen wir auch direkt zum nächsten Problem: Das Klumpenrisiko. Dadurch, dass Immobilien nicht gerade günstig sind, sind die meisten Anleger bei einem direkten Investment dazu gezwungen, „alles auf eine Karte zu setzen“. Das heißt, man hat nur genug Kapital, um sich eine Immobilie zuzulegen und geht damit etwas schief, steckt man gleich in arger Bedrängnis.
Eine ausreichende Diversifikation dürfte für die meisten Anleger mittels direktem Investment nur sehr schwer zu bewerkstelligen sein. Selbst bei Erwerb mehrerer Immobilien unter großzügiger Zuhilfenahme des Leverage-Effekts, vermindert sich zwar das Klumpenrisiko, aber das Risiko insgesamt erhöht sich, da mehr Fremdkapital verwendet wird. Und grundsätzlich gilt: Desto mehr Fremdkapital im Spiel ist, desto risikoreicher das Investment. Das soll nicht heißen, dass man den Leverage-Effekt nicht ausnutzen sollte, aber man muss sich der Folgen und Risiken bewusst sein, welche damit verbunden sind.
Vorteile:
- Höchste Renditemöglichkeit
- Entscheidungsfreiheit
Nachteile:
- Hohes Klumpenrisiko
- Erfordert Verwaltungskompetenzen
Immobilienfonds:
Immobilienfonds lassen sich in zwei Kategorien aufteilen: Geschlossene und offene Immobilienfonds.
Geschlossene Immobilienfonds sammeln Geld der Anleger, um damit ein konkretes Projekt zu finanzieren. Geschlossen heißt der Fond deshalb, weil der Anleger vorerst nicht an sein Geld rankommt, sondern erst, sobald das definierte Ziel des Fonds erreicht ist. Und genau da liegt auch der astronomisch große Nachteil der geschlossenen Fonds: illiquider geht es kaum. Darüber hinaus können, je nach Gesellschaftsform des geschlossenen Fonds, auch noch Nachschusspflichten entstehen. Geschlossene Fonds hatten vor 2005 aufgrund von Steuersparmodellen (die inzwischen nicht mehr aktuell sind) an Relevanz gewonnen, doch aufgrund der Undurchsichtigkeit und Anfälligkeit für Betrug am Anleger heißt hier im Großen und Ganzen die Devise: Finger weg.
Anteile an offenen Immobilienfonds sind dementgegen bei der Gesellschaft wieder eintauschbar, was diese Anlageform liquider als beispielsweise das direkte Investment macht. Dies hat aber auch den Nachteil, dass der Fond einen relativ hohen Anteil seines Vermögens liquide halten muss und dieser somit nicht investiert werden kann.
Vorteil eines offenen Immobilienfonds ist die breitere Risikostreuung, da gesetzlich die Anforderungen bestehen, dass mindestens fünfzehn verschiedene Objekte gehalten werden und ein Objekt nicht mehr als 15% des Fondvermögens ausmachen darf. Faktisch halten die offenen Investmentfonds über hundert Objekte, die eine angemessene Diversifikation ermöglichen. Aufgrund des Verwaltungsapparates, der bezahlt werden muss, und der hohen Quote an liquiden Mitteln, die gehalten werden muss, um ausscheidende Teilhaber auszuzahlen, sind die Renditechancen logischerweise niedriger als bei einem direkten Investment.
Auch wenn der Fond in Schieflage gerät, kann es zu Problemen kommen. Sollten nämlich zu viele Anleger Ihre Anteile eintauschen wollen, so kann es sein, dass der Fond vorrübergehend geschlossen werden muss, weil nicht genügend liquide Mittel vorhanden sind, um die Anleger auszuzahlen.
Letztlich gilt es auch hier noch oft eine Kapitalhürde zu überwinden, denn viele Immobilienfonds haben eine Mindestanlagesumme, die so manchen Kleinanleger ausschließen kann.
Vorteile:
- Gute Risikostreuung
Nachteile:
- Wenig Transparenz der gehaltenen Objekte
- Mögliche Verkaufspanik bei schlechten Berichten
- Daraus resultierende Illiquidität
- Geringe Rendite
- Hohe Einstiegskosten
REITs:
Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren ist über einen Real Estate Investment Trust. Diese Form des Immobilieninvestments ist in Deutschland noch relativ neu, in den USA aber schon seit langer Zeit etabliert.
REITs sind Kapitalgesellschaften, die an der Börse täglich gehandelt werden. Sie sind somit die liquideste Form des Immobilieninvestments. REITs müssen hohe Auflagen bezüglich ihrer Fremdkapitalquote (maximal 55%) und ihrer Gewinnverwendung (mindestens 90% müssen ausgeschüttet werden) erfüllen. Die gesetzliche Anforderung nach der hohen Eigenkapitalquote beschneidet den Leverage-Effekt zwar etwas, dafür ist das Risiko aber entsprechend niedriger.
Weiterhin kommt es – im Gegensatz zu normalen Aktiengesellschaften – nicht zur Doppelbesteuerung auf Unternehmens- und Anlegerebene. Gewinne des REITs werden auf Unternehmensebene nicht der Körperschaftsteuer unterworfen, sodass die Gewinne ausschließlich der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25% beim Anleger unterliegen. Da die Kapitalertragsteuer auf 25% gedeckelt ist, können somit auch Anleger, deren Steuersatz deutlich über dem Kapitalertragsteuersatz liegt, ein “Steuerschnäppchen” mit dem REIT ergattern.
Aber auch für weniger betuchte Anleger bietet der REIT eine interessante Möglichkeit um am Immobilienmarkt teilhaben zu können: Da keine Mindestanlagesumme gefordert wird, haben REITs eine geringe Eintrittsschwelle, auch für Personen, die nicht die nötigen Mittel (oder das Interesse) haben über ein direktes Investment oder einen Immobilienfond am Markt zu partizipieren.
REITs halten eine hohe Zahl von Immobilien, was die Transparenz zwar senkt, die Risikostreuung jedoch noch weiter erhöht, als dies bei Immobilienfonds bereits der Fall ist.
Vorteile:
- Gute Risikostreuung
- Investition auch mit wenig Kapital möglich
- Hohe Liquidität
- Gesetzlich garantierte Gewinnausschüttung
- Niedrige Versteuerung
Nachteile:
- Verwaltungsapparat mindert die Rendite
- Kursschwankungen
Aktien-Immobilien-Fonds:
In Immobilien kann auch ganz einfach über spezielle Aktienfonds investiert werden. Hier ergeben sich im Vergleich zum REIT nur Differenzen hinsichtlich der gesetzlichen Auflagen (Eigenkapitalquote, Gewinnverwendung etc.). Aktienfonds bieten erfahreneren Anlegern eine gezieltere Investitionsmöglichkeit und Renditen können durchaus höher sein, da der Fond nicht an spezielle Auflagen gebunden ist. Das Risiko erhöht sich aber auch entsprechend.
Vorteile:
- Gute Risikostreuung
- Hohe Liquidität
- Gute Renditechancen
Nachteile:
- Kursschwankungen
- Verwaltungsapparat mindert die Rendite
- Ggf. Einstiegskosten beim Kauf (Agio)
Fazit
Da jeder Mensch ein anderes Risikoprofil hat, kann ich hier natürlich nur für mich sprechen. Für mich, als Cash-Flow orientierten Investor, kommt eigentlich nur das direkte Investment oder ein REIT in Frage.
Durch die hohe Ausschüttungsquote und hohen gesetzlichen Anforderungen können REITs ein sehr attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis bieten. Besonders, wenn man sich nicht mit den alltäglichen kleinen Ärgernissen herumschlagen will. Nebenkostenabrechnung, Wasserrohrbruch oder ähnliches? Mit einem REIT wird einem das wohl kaum schlaflose Nächte bereiten.
Auf der Kehrseite der Medaille büßt man hierfür natürlich Rendite ein, da man jemanden dafür bezahlt, sich um diese Sachen zu kümmern.
Für mich persönlich ist aber auch der emotionale Wert einer Immobilie nicht zu vernachlässigen. Ein Haus, das man vielleicht sogar täglich beim Vorbeifahren sieht, wirkt ganz anders auf die Psyche, als der nüchterne Kurswert eines REITs.
Und um bei der psychologischen Auswirkung zu bleiben: Täglich schwankende Kurse zu sehen ist auch nicht für jedermann. Panikverkäufe bei fallenden Kursen sind keineswegs die Ausnahme und die Wertvernichtung, die damit einhergeht, kann katastrophale Folgen haben.
Bei einem direkten Investment hat man den „Vorteil“, dass man zum einen nicht einen minutengenauen Kurs seiner Immobilie kennt, somit also gar nicht weiß, ob es heute ein bisschen mehr oder weniger Wert ist, und zum anderen, dass man auch nicht die Möglichkeit hat, von heute auf morgen zu verkaufen.
Illiquidität ist zwar grundsätzlich nichts positives, kann aber dazu beitragen, an seiner Buy-and-Hold-Strategie festzuhalten – auch in Krisenzeiten.
