Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie
Es gibt viele verschiedenen Arten von Immobilien: Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, oder auch Gewerbeimmobilien.
Welcher Immobilientyp erzielt aber die bestmögliche Rendite?
Finger weg von Einfamilienhäusern
Eine Bekannte, die sich vorgenommen hat in Immobilien zu investieren, warf vor kurzem die Frage auf, ob es günstiger sei eine kleine Eigentumswohnung in Düsseldorf, oder ein komplettes Haus mit Garten in einer kleineren Gemeinde zu Vermietungszwecken zu kaufen. Kosten würden beide in etwa gleich viel, aber mit dem Haus ließe sich doch sicher mehr Miete rausschlagen, oder?
Leider musste ich ihren Enthusiasmus da gleich ein wenig bremsen. Meiner Meinung nach eignen sich Einfamilienhäuser denkbar schlecht, um anständige Renditen einzufahren. Da ich zwar selbst ein Einfamilienhaus vermiete (es war eigentlich sogar mein Einstig in die Immobilienwelt), klingt das vielleicht ein bisschen heuchlerisch. Ich hatte allerdings den unbestreitbaren Vorteil, dass ich das Haus zur Hälfte geerbt habe. Und wenn man nur die Hälfte zahlen muss, na, dann rechnet sich so ziemlich jede Immobilienanlage.
Einfamilienhäuser haben eine ganze Reihe an Problemen für die Vermietbarkeit. Zum einen haben sie meist einen ganz individuellen Stil. Das ist, wenn man es für sich selbst baut, ja auch vollständig normal. Zum Vermieten bieten sich aber klare und effiziente Raumaufteilungen deutlich mehr an, da man eine viel größere Zahl von potentiellen Mietern anspricht. Zum anderen explodiert das Klumpenrisiko geradezu, da Einfamilienhäuser in der Regel preislich deutlich über Eigentumswohnungen rangieren, man aber ebenfalls nur eine einzige Mietpartei unterbringen kann. Geht hier etwas schief, hängt man finanziell erst einmal in der Luft.
Die bessere Alternative: Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser
Hier hat man meist Gebäude, die auf „08/15“-Wohnungen geschnitten sind. Das mag die künstlerische Ader wenig beflügeln, ist aber deutlich profitabler, da die Wiedervermietbarkeit ein hoher Faktor für den Profit sind. Lange Leerstandszeiten brechen vielen Investoren das Genick.
Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser laufen daher eigentlich in die gleiche Richtung, nur, dass man bei Mehrfamilienhäusern eben für das ganze Haus verantwortlich ist, und bei der Wohnung nur für einen Bruchteil.
Daraus lässt sich ganz leicht ableiten, dass Mehrfamilienhäuser die größere Rendite bringen, Eigentumswohnungen aber eine höhere Risikodiversifikation.
Bei einem Mehrfamilienhaus kommt das berüchtigte Klumpenrisiko wieder mehr zum Tragen. Dafür muss man keine WEG-Verwaltung bezahlen und es gibt keine lästigen Miteigentümer, die Entscheidungen über den eigenen Kopf hinweg treffen können. Auch wenn Reparaturen anstehen, werden diese erst einmal ein ordentliches Loch in den Geldbeutel reißen, da „alles auf einmal“ anfällt.
Hält man stattdessen mehrere Eigentumswohnungen fallen die Reparaturen aller Wahrscheinlichkeit nacheinander an, sodass die Kosten häppchenweise auf einen zu kommen. Auch kann man Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen kaufen, sodass eine ungünstig gewählte Lage weniger schwer zum Tragen kommt.
Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen ist natürlich die niedrigere Einstiegsschwelle. Ein Mehrfamilienhaus kostet im Regelfall aufwärts von einer halben Million Euro. Eigentumswohnungen gibt es schon für unter 100.000 €.
Meiner Meinung nach eignen sich Eigentumswohnungen daher am besten für einen sanften Einstieg in die Immobilienwelt. Sie haben ein überschaubares Klumpenrisiko, sind leicht vermietbar und bieten dennoch eine ansehnliche Rendite.
Mehrfamilienhäuser sind dagegen – meines Erachtens – eher für erfahrene Immobilienanleger geeignet. Man sollte den Markt bereits genau kennen und eine ausreichende Diversifikation bereits mit anderen Objekten oder Anlageklassen herstellen können, um sich nicht selbst aufs Glatteis zu führen.
Gewerbeimmobilien – Ein Spiel mit dem Feuer
Als letztes bleiben noch die Gewerbeimmobilien. Für Privatanleger halte ich diese aber für wenig geeignet. Die Rendite liegt zwar deutlich über der von Wohnimmobilien ,dafür ist das Risiko, was Mietausfälle und Leerstandszeiten angeht, aber auch bedeutend höher. Aber natürlich gilt es hier nach verschiedenen Typen zu unterscheiden:
Räume für Arztpraxen etc. haben meist eine ordentliche Nachfrage und sind damit mit am wenigsten Risiko behaftet. Wer allerdings an Gastronomiebetriebe vermieten möchte, sollte sich auf Mietausfälle einstellen. Nicht ohne Grund überleben die meisten Restaurants keine zwei Jahre. Und ob da die Miete immer pünktlich kommen wird, wage ich zu bezweifeln.
Der Nachteil an Gewerbeimmobilien ist, dass man den konjunkturellen Schwankungen ebenso unterworfen ist, wie die Firmen, an die man vermietet. Geht es dem Einzelhandel schlecht, wird auch der Vermieter des Ladenlokals Einbußen hinnehmen müssen.
Irgendwo wohnen müssen wir alle, sodass Wohnimmobilien auch bei strauchelnden Konjunkturdaten noch einen Abnehmer finden. Bei Gewerbeimmobilien muss das nicht unbedingt der Fall sein. Zudem springt Papa Staat Privatpersonen zur Seite, wenn sie die Miete nicht mehr aus der eigenen Tasche zahlen können (jedenfalls in vielen Fällen). Ein Unternehmen das Insolvenz anmelden muss, kann nicht auf eine Hilfe „von oben“ hoffen.
Hinzu kommt natürlich auch, dass die Betreiber des Gewerbes ganz spezielle Anforderungen an die Immobilie haben. Hier ist es – ähnlich wie beim Einfamilienhaus – schwierig einen passenden Partner zu finden, der genau das will, was man ihm anzubieten hat.
Die Lage der Immobilie spielt bei Gewerbeimmobilien eine noch weitaus höhere Rolle, als es bei Wohnimmobilien bereits der Fall ist. In einer absoluten A-Lage sollten lange Leerstandszeiten sicherlich kein Problem sein, denn hier klopft der nächste solvente Mieter bestimmt schon bald an die Tür. Ist die Lage aber nicht mehr spitzenklasse, so werden sich hier auch vermehrt weniger solvente Mieter vorstellen. Und dann hat man die Qual der Wahl: Lieber den Leerstand länger in Kauf nehmen und auf jemanden besseren hoffen, oder das Risiko eingehen und auf das Beste hoffen.
Was ist eurer Meinung nach die beste Möglichkeit in Immobilien zu investieren? Schreibt eure Meinung in die Kommentare!
