Kalkulation, Realität und Rendite – Ein Erfahrungsbericht
Auch wenn mir der Um- und Ausbau, die Renovierung und Sanierung und alle anderen handwerklichen Tätigkeiten, die man an einem Haus so durchführen kann, natürlich Spaß machen und ich das alles unter „Hobby“ fassen würde, so habe ich auch nichts dagegen, wenn sich die Sache unterm Strich auch lohnt.
Schließlich sollen die Einnahmen aus den Immobilien einmal Teil der Altersvorsorge von mir und meiner zukünftigen Familie sein.
Daher sollen im Folgenden meine Kalkulationen im Vorfeld zum Erwerb dieser Immobilie dargestellt werden, wie auch das, was schließlich wirklich passiert ist.
Die Kalkulation
Das Haus war, trotz des recht katastrophalen Zustands, mit einem Kaufpreis von 48.000 € ein wahres Schnäppchen. Umso mehr in Zeiten, in denen die niedrigen Zinsen die Immobilienpreise durch die Decke schießen lassen.
Hierauf sind natürlich die Anschaffungsnebenkosten, also etwa die Notarkosten, die Kosten der Grundbucheintragung und nicht zuletzt auch das liebe Finanzamt mit der Grunderwerbsteuer aufzuaddieren.
Die Anschaffungsnebenkosten betrugen insgesamt 3.344,05 €. Die Anschaffungskosten betrugen also insgesamt 51.344,05 €.
Da das Haus umfassend renoviert werden musste überlegte ich mir natürlich im Vorfeld, wie teuer dieser Spaß werden würde.
Ich ging zu dieser Zeit von etwa 15.000 € an Kosten aus, die noch auf mich zukommen sollten. Die 15.000 € setzten sich ungefähr wie folgt zusammen:
- die Kosten für die Elektrik-Arbeiten (ca. 1.500 €),
- Sanitär-Arbeiten (ca. 1.500 €),
- ein neuer Außenputz (10.000 €),
- sowie Materialkosten von 2.000 €
Auf den ersten Blick erschien das Haus recht intakt, es war nur nicht gut gepflegt. Die Sanitär- und Elektrik-Arbeiten waren absehbar, da in der Küche Leitungen umgelegt werden musste, wie auch der Außenputz, der am Anbau des Hauses noch komplett fehlte.
Im Übrigen rechnete ich damit überwiegend Schönheitsoperationen, wie tapezieren, streichen etc. durchzuführen.
Da Neuwied mein erstes großes Projekt in dieser Beziehung war, lag ich natürlich recht deutlich daneben, aber Fehler sind dazu da, um daraus zu lernen!
Die Realität
Wie es meistens auf einer Baustelle eben so ist wurde alles etwas teurer, als ursprünglich gedacht.
Die Sanitär-Arbeiten wurden etwas teurer und, da wir uns im Laufe der Baustelle dazu entschieden, die Renovierungsarbeiten etwas umfassender zu betreiben, als ursprünglich geplant, stiegen entsprechend auch die Kosten.
So waren natürlich mehr Baumaterialien erforderlich, und da dann auch noch ein paar Türen ausgetauscht werden mussten, kamen auch noch die Kosten für einen Schreiner hinzu.
Alles in allem hat die Renovierung folgende Kosten verursacht:
- Neuer Außenputz 12.580,66 €
- Elektrik-Arbeiten 1.251,43 €
- Sanitär-Arbeiten 2.537,58 €
- Schreiner-Arbeiten 2.280,51 €
- Baumaterialien ca. 4.291,63 €
Insgesamt liegen wir also mit rund 23.000 € „leicht“ über meiner Kalkulation. Ups!
Eine derart böse Fehlkalkulation ist natürlich ärgerlich, aber aufgrund des günstigen Kaufpreises letztendlich verschmerzbar. Auch wenn man sich so manche Altbau-Horrorstory liest, kann man wohl von Glück sprechen, dass mich meine etwas blauäugige Kalkulation nicht in noch größere Probleme gestürzt hat.
Natürlich müsste ich eigentlich noch unsere Arbeitskraft mit einpreisen, aber da hier ja auch ein gewisses Hobbyinteresse mitschwingt will ich darauf verzichten. Zumal wohl ohnehin die wenigstens Hobbies am Schluss Geld verdienen und nicht nur Geld kosten.
Wir kommen also auf 74.285,86 € Kosten für den Erwerb und die Instandsetzung.
Die Renditerechnung
Wie von mir ja bereits hier bereits ausgeführt, ist viel zu beachten, um eine aussagekräftige Rendite zu erhalten, bei der man sich nicht alles schönrechnet.
Das Haus ist für 620 € kalt vermietet. Aufs Jahr gerechnet ergibt das 7.440 €.
In Anlehnung an meine Ausführung zu Erhaltungsaufwendungen (siehe obigen Link) ziehe ich 11,50 € pro Quadratmeter für anstehende Maßnahmen ab. Das entspricht hier bei 100 Quadratmetern also 1.150 €.
Natürlich kann es sein, dass ich hier wieder etwas blauäugig bin und zu niedrig kalkuliere, aber gemessen daran, dass ich mich dazu in der Lage sehe viele der anfallenden Arbeiten selbst machen zu können, hoffe ich, dass die Kalkulation insoweit realistisch ist. Denn was bei Handwerksleistungen meist das teuerste ist, ist die Arbeitszeit und die hoffe ich durch meinen Einsatz drücken zu können.
Dann müssen wir das Mietausfallwagnis noch berücksichtigen. Da es sich hier um eine recht gute Lage in einer Vorstadtgegend handelt, plane ich insoweit mit 3% der Bruttomiete, hier also rund 224 € im Jahr.
Auch die Betriebskosten sind im Verhältnis zum Mietausfallwagnis zu berücksichtigen, da ich diese ja in Leerstandszeiten auch selbst tragen muss. Strom und Wasser sind insoweit vernachlässigbar, lediglich die Heizung muss ggf. im Winter den Frost abhalten. Für diesen Zweck würde ich etwa 500 € schätzen, für die restlichen Nebenkosten, d.h. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc. noch einmal 480 €. Hiervon 3% ergibt rund 30 € pro Jahr.
Insgesamt sind also Kosten in Höhe von 1.404 € pro Jahr von der Bruttomiete abzuziehen, um in etwa die Nettomiete zu erhalten, also das, was ich mir schließlich in die eigene Tasche stecken darf und was nicht wieder zurück in die Immobilie fliest.
Das wären hier 6.036 €.
Rechnen wir jetzt die Nettorendite aus, indem wir diesen jährlichen Ertrag durch die Anschaffungskosten von 74.285,86 € teilen, so erhalten wir eine jährliche Rendite von 8,13 %.
Ich denke, dass man mit diesem Ergebnis durchaus zufrieden sein kann, insbesondere gemessen an den derzeitigen Sparzinsen. Dennoch hoffe ich in Zukunft meine Kosten etwas besser abschätzen zu können, um vielleicht eine noch höhere Rendite aus der ein oder anderen Immobilie herausholen zu können.
