Rendite richtig berechnen
Renditeobjekte, oder auch als Zinshäuser bekannt, werden nur allzu gerne von Maklern mit schillernder Rendite von 8% und aufwärts beworben. In Zeiten, in denen man bei der Bank froh sein muss, wenn man nicht schon Strafzinsen zahlen muss, klingt das natürlich äußerst verlockend.
Leider ist die Rendite, mit der von dem verkaufseifrigen Makler geworben wird oft meilenweit von der Realität entfernt.
Der Trick mit der Bruttorendite
In den allermeisten Fällen rechnet der Makler dem aufstrebenden Immobilieninvestor nämlich die Bruttorendite vor. Die Bruttorendite mag vielleicht praktisch sein, um grob zu überschlagen, ob man überhaupt einen zweiten Blick auf die Immobilie werfen sollte, aber entsprechend müssen die Anforderungen nach oben geschraubt werden. Eine Bruttorendite von 8% sind, meines Erachtens nach, allenfalls ausreichend, jedoch kein Wunderinvestment.
Bei der Bruttorendite werden lediglich die jährlichen Mieteinnahmen durch die Anschaffungskosten geteilt.
Hier sollte man bereits darauf achten, ob es sich um tatsächlich erzielbare Mieten handelt, falls die Immobilie nicht bereits vermietet ist. Mietspiegel hin oder her, oftmals sind Immobilien eben doch nicht so gut gelegen oder so gut im Schuss, dass man hierfür das Maximum verlangen kann.
Auch bei den Anschaffungskosten gilt es zu bedenken, dass nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zu zahlen ist, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten.
Hierzu zählen unter anderem:
- Maklercourtage
- Grunderwerbsteuer
- Notargebühren
- Gebühren für die Grundbuchumschreibung
- Ggf. Abgaben an die Stadt/Gemeinde der Immobilie
- Sonstige Abgaben.
Je nach Bundesland beträgt allein die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Sachsen und Bayern) und
6,5 % (NRW und Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Für den Makler kommen dann meist noch einmal 5,95 % hinzu. Letztendlich kann man – wenn man nicht das Glück hat, die Immobilie ohne Makler zu kaufen – also noch einmal 15 % des Kaufpreises für die Anschaffungsnebenkosten bereit halten.
Nachdem wir alle diese Faktoren berücksichtigt haben und nun eine realistisch erzielbare Bruttorendite ermittelt haben sollte aber keinesfalls der Fehler begangen werden zu glauben, dass man hier schon fertig mit seiner Kalkulation ist. Eigentlich hat man nämlich erst begonnen und ist noch weit ab von dem, was in der Realität am Schluss als tatsächliche Rendite hängen bleibt.
Die Nettorendite
Die Nettorendite ist der maßgebende Faktor, nach der man eine Immobilie bewerten sollte, die zu Investitionszwecken gekauft werden soll. An dieser Stelle gilt es nämlich die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen und derer gibt es viele.
Viele Bewirtschaftungskosten werden dabei gerne außen vor gelassen und es wird sich auf die offensichtlicheren Kosten beschränkt – bei der Investitionskalkulation ein großer Fehler.
Umlagefähige Kosten…
sind zwar umlagefähig, aber in Leerstandzeiten oder wenn der Mieter ganz einfach nicht zahlt, fallen sie dennoch an. Die Kosten daher vollständig auszublenden halte ich jedenfalls für fehlerhaft. Die Kosten sollte man entsprechend dem veranschlagten Mietausfallwagnis (mehr dazu später) im Blick behalten.
Zu den umlagefähigen Kosten gehören unter anderem:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Müllabfuhr
- Gas, Wasser, Strom
- Schornsteinfegerkosten
Regelmäßig anfallende Erhaltungsaufwendungen
Kleinere Reparaturen hier und da. Dass Kosten für die Erhaltung einer Immobilie anfallen, dessen sind sich die meisten bewusst. Oft werden hier jedoch die wahren Schwergewichte ausgeblendet und man konzentriert sich auf die Kleinigkeiten, die „ja nicht so viel ausmachen“.
Auch ein Dach, der Außenputz oder die Heizung geben irgendwann einmal den Geist auf und dann heißt es ordentlich Reserven zur Verfügung zu haben, um die anfallenden Kosten bezahlen zu können.
Der Einbezug dieser „großen“ Erhaltungsaufwendungen dürfte den meisten Immobilienkäufern entgehen, da die Kosten oftmals erst Jahre oder Jahrzehnte nach dem Erwerb der Immobilie anfallen, somit also im Zeitpunkt des Kaufs sozusagen uninteressant sind und einfach ignoriert werden.
Und doch ist es Fakt, dass eben genau diese Erhaltungsmaßnahmen den Großteil der gesamten Erhaltungsaufwendungen ausmachen. Das macht es natürlich schwer die Renditeerwartungen beim Kauf eines Gebäudes nicht zu überschätzen.
Hier eine grobe Liste über die üblich anfallenden Erhaltungskosten, die etwas mehr ins Geld gehen und wie oft damit zu rechnen ist:
| Maßnahme | Fällig nach … |
| Abdichtung von Außenbauteilen | 15-30 Jahre |
| Außenanstrich | 5-15 Jahre |
| Außenverglasung | 15-30 Jahre |
| Außenputz | 30-50 Jahre |
| Küchen- und Bäderausstattungen | 30-50 Jahre |
| Dachanschlüsse | 15-30 Jahre |
| Dacheindeckung Flachdächer | 5-15 Jahre |
| Dacheindeckung Satteldächer | 30-50 Jahre |
| Dachrinnen und Fallrohre | 15-30 Jahre |
| Elektroinstallationsnetz | 30-50 Jahre |
| Fenster und Außentüren | 30-50 Jahre |
| Bodenfliesen Innen | 30-50 Jahre |
| Teppiche | 5-15 Jahre |
| CV-Belag | 15-30 Jahre |
| Heizung | 15-30 Jahre |
| Heizungsrohrnetz | 30-50 Jahre |
| Innenputz | 30-50 Jahre |
Mit welchen Kosten tatsächlich kalkuliert werden muss, hängt natürlich vom Gebäude ab und gestaltet sich faktisch schwer, da jede Gebäude seine Eigenheiten besitzt. In Anlehnung an § 28 Zweite Berechnungsverordnung halte ich eine pauschale Berücksichtigung für die Erhaltungsaufwendungen wie folgt für sinnvoll, einfach um eine grobe Vorstellung zu erhalten:
Bezugsfertigkeit der Wohnung Pauschbetrag pro Jahr
| Wohnung jünger als 22 Jahre | 7,10 / m² |
| Wohnung zwischen 22 und 32 Jahre alt | 9,00 / m² |
| Wohnung älter als 32 Jahre alt | 11,50 / m² |
Natürlich sollten Besonderheiten bei einem Gebäude entsprechend berücksichtigt werden, da es sich hier lediglich um eine äußerst ungenaue Pauschale handelt. Und im Zweifel natürlich lieber mit etwas höheren Ausgaben kalkulieren, denn das schont die Nerven.
Hausverwaltung
Entscheidet man sich dazu eine Hausverwaltung zu beauftragen, so hat man zwar möglicherweise weniger Verwaltungsaufwand, aber diesen Service muss man dann auch gut bezahlen. Man sollte sich daher zweimal überlegen, ob man sich der Aufgabe nicht selbst stellen kann. Man spart durch die Eigenverwaltung nicht nur Geld, sondern man hat auch ein wesentlich besseres Gefühl dafür, was Problempunkte bei der Immobilie sind und lernt damit umzugehen.
Seine Investments durch und durch zu verstehen halte ich für oberste Priorität und man muss eben den Mut aufbringen zu Beginn ins kalte Wasser zu springen. Hat man sich erst einmal mit den Aufgaben vertraut gemacht, die eine Hausverwaltung mit sich bringt, so erscheint es doch etwas übertrieben jemandem derart viel Rendite abzutreten.
… und wenn der Mieter nicht zahlt?
Alle Kalkulationen hin oder her – wenn der Mieter nicht zahlt, schaut man als Vermieter erst einmal dumm aus der Wäsche. Bei jeder Renditeberechnung darf die Kalkulation des Mietausfallwagnisses nicht fehlen. Jede Wohnung und jedes Haus sieht zumindest irgendwann einmal Leerstandszeiten, in denen keine Miete fließt und im schlimmsten Fall niesten sich Mietnomaden ein, die keine Miete zahlen, die Wohnung verwüsten und bei denen es Monate dauert, bis man das teure Räumungsverfahren endlich abschließen kann.
Das Mietausfallwagnis wird üblicherweise mit zwischen 2 bis 5 Prozent der Brutto-Mieteinnahmen geschätzt. Je besser die Lage und der Zustand der Immobilie desto niedriger kann man die Schätzung vornehmen. Aber auch hier gilt: Lieber etwas Spielraum lassen als später schlaflose Nächte haben, weil die Rechnung nicht aufgegangen ist.
Was bleibt denn da am Ende noch übrig?
Wer die gesamten Kosten einmal zusammenrechnet wird markante Unterschiede zwischen Brutto- und Nettorendite feststellen. Da ist es wenig verwunderlich, dass laut einer Studie des DIW beinahe die Hälfte aller Vermieter keine oder negative Rendite mit Ihrer Vermietung einfahren.
Es gilt daher besonnen zu bleiben bei der Suche nach der Immobilieninvestition. Ein Zinshaus zu finden, was in der jetzigen Marktsituation noch eine gute Rendite bringt ist alles andere als einfach. Daher sei jeder gewarnt, der sich übereifrig in ein Immobilieninvestment stürzt ohne alle Faktoren bedacht zu haben. Inbesondere des immensen Klumpenrisikos, sollte man sich bei einem Immobilieninvestment bewusst sein.
