Sieben katastrophale Fehler bei der Besichtigung
Bei der Besichtigung einer Immobilie gibt es eine Vielzahl potentieller Fehler, die man begehen kann. Um optimal gewappnet zu sein, möchte ich euch nachfolgend die 7 schwersten Sünden bei der Objektbesichtigung erläutern.
#1 Unvorbereitet erschienen
Eine gute Vorbereitung ist das A und O der Objektbesichtigung. Es bietet sich an, einen standardisierten Katalog an Fragen zu erarbeiten, den man dann bei jeder Besichtigung von oben nach unten abarbeiten kann. So kommt Routine in den Ablauf und man vergisst im Eifer des Gefechts nicht nach potentiell wichtigen Sachverhalten zu fragen.
Hier ein paar beispielhafte Punkte, die im Rahmen der Besichtigung alle geklärt werden sollten:
- Erscheinungsbild der Grünanlagen des Objekts
- Zustand der Garagen/Stellplätze
- Zustand der Fassade, des Dachs und der Regenrinnen und -fallrohre
- Dämmmaßnahmen an der Fassade oder am Dach
- Zustand der Balkone
- Bewertung der Aussicht und der Privatsphäre auf dem Balkon
- Zustand des Eingangsbereichs – z.b. Haustür und Briefkasten – sowie des Treppenhauses
- Funktionstüchtigkeit der Haustechnik
- Qualität und Zustand des Bodens der Wohnung: Laminat, Teppich, Parkett oder Marmor?
- Qualität und Zustand der Wände und Decken: Holzpanele, Glattspachtel oder Tapete?
- Bewertung der Fenster: Baujahr und Art (Holz/Kunststoff/Aluminium)
- Qualität und Zustand des Bads: Alter der Ausstattung, Erscheinungsbild (modern oder 70er Jahre)
- Trockener oder feuchter Keller
- Zentralheizung oder Etagenheizung
Aber wer sich bereits die Lage der Immobilie – beispielsweise bei Google Maps – angeschaut hat, sollte auch bezüglich der näheren Umgebung Fragen mitbringen. Diese Fragen hängen dann aber wieder ganz individuell von der Lage ab. Soll die Freifläche, die mir eine super Aussicht ermöglicht, bald bebaut werden? Gibt es Probleme in der Nachbarschaft? Auch wenn Makler oder Verkäufer selbst keine Auskunft hierzu geben können: Lieber einmal zu viel gefragt, als zu wenig.
Zuletzt gilt es natürlich noch die Daten des Objekts selbst zu vervollständigen – denn die meisten Exposés sind so lückenhaft wie ein Schweizer Käse. Vergisst man diese Daten im Vorfeld zu erfragen, so wird eine aussagekräftige Kalkulation unmöglich werden, da zu viele Faktoren ungewiss sind.
Hier eine kleine, keineswegs abschließende Liste von Informationen, die man bereits im Vorfeld der Besichtigung einholen sollte:
- Was sind die Hausgeldbestandteile (bei Eigentumswohnungen)?
- Gibt es bauliche Besonderheiten oder Lasten (z.B. Erbbaurecht oder Wegerechte)?
- Wann wurde die Miete zuletzt erhöht?
- Gab es längere Leerstandszeiten in der Wohnung? Warum?
- Gibt oder gab es Mietrückstände?
- Wird eine Einbauküche mitvermietet?
- Gibt es einen Stellplatz? Ist dieser in der Wohnungsmiete enthalten?
#2 Massenbesichtigungen
Meiner Meinung nach ein absolutes „No-Go“ und doch beliebtes Mittel der Makler, um zeit- und kostensparend einen Käufer zu finden: Die Massenbesichtigung.
Es werden also gleich zwei oder mehr Interessenten auf einmal durch die Wohnung geführt. Bedenken sollte man immer, dass im Regelfall der Käufer am Schluss den Makler bezahlen muss. Und hierfür möchte ich auch seine volle Aufmerksamkeit bei meinen Fragen haben.
Eine Massenbesichtigung ist für mich allerdings ein kräftiges Indiz, dass der Makler unprofessionell agiert und nur darauf aus ist, einen schnellen Abschluss zu erzielen. Eine Berücksichtigung meiner Interessen sehe ich bei einem solchen Verhalten als nicht vorhanden.
Es wäre nicht das erste Mal, dass ich unwissend zu einer Massenbesichtigung eingeladen wurde und mich dann sofort wieder verabschiedet habe. Es schadet daher sicherlich nicht bei der Terminvereinbarung sofort klarzustellen, dass man eine Einzelbesichtigung wünscht.
#3 Alleine zur Besichtigung erscheinen
Falls irgendwie möglich sollte man daher nicht alleine zu einer Besichtigung erscheinen. Egal ob Partner, Freunde oder Familie: Vier Augen sehen mehr als Zwei.
Auch ist es immer gut verschiedene Perspektiven und Geschmäcker bei einer Besichtigung dabei zu haben. So lässt sich leichter ermitteln, ob die Wohnung auch für eine breite Masse attraktiv ist und dementsprechend leicht neuzuvermieten ist. Für mich als jemanden, der nie zur Miete gewohnt hat, ist es immer erfrischend die Meinung meiner Frau einzuholen, die lange Zeit Mieterin war.
Ist man auf sich allein gestellt, kann sich hierbei leicht ein Irrglaube einschleichen, der sich dann später als teurer Fehler entpuppt.
#4 Sich aus der Ruhe bringen lassen
Keineswegs sollte man sich durch die Wohnung oder das Haus hetzen lassen. Schaut euch alles gründlich und sorgfältig an und, wenn ihr etwas nicht wisst, fragt nach. Es gibt keine dummen Fragen! Manche Makler versuchen schwierigen Fragen mit Oberflächlichkeit auszuweichen und genau dann solltet ihr wissen: Hier gilt es genau nachzuforschen!
Lasst euch auch nicht von dem Makler aus der Ruhe bringen. Überheblichkeit bei der Beantwortung der Fragen, frei nach dem Motto „sowas weiß man ja wohl …“ sollen euch kleinlaut werden lassen. Geholfen ist aber nur dem Makler und dem Verkäufer, wenn ihr brav nickend durch die Wohnung lauft und alles für bare Münze nehmt, was euch gerade erzählt wird.
Auch wenn ihr euch für eine scheinbar dämliche Frage im Nachhinein schämt: Lieber einmal zu oft blamiert, als hunderttausend Euro in einer falschen Immobilie versenkt.
#5 Keinen Profi hinzuziehen
Nicht immer ist es notwendig einen Profi, wie z.B. einen Gebäudesachverständigen hinzuzuziehen. Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung im 1. Stock eines Neubaus kaufen möchte, wird wenig falsch machen können. Zumindest was die Bewertung der Bausubstanz angeht.
Überlegt man allerdings ein Mehrfamilienhaus, das um 1900 erbaut wurde, zu kaufen, gilt größere Sorgfalt walten zu lassen. Hier können sich im Laufe der Zeit bereits eine Vielzahl an baulichen Mängeln eingeschlichen haben, die alle zu teuren Kostenfallen werden können. Oder es ist alles in Ordnung. Auf den ersten Blick wird ein Laie hierzu jedenfalls keine belastbare Aussage treffen können.
Wann steht die nächste Dachsanierung an? Ist die leichte Feuchtigkeit im Keller gefährlich oder üblich für Gebäude dieses Alters? Sind die Elektroinstallationen noch vorschriftskonform?
Man sollte lieber die Kosten für einen Gutachter investieren, um zu wissen, auf was man sich einlässt, statt später für zig tausende Euros eine unerwartete Sanierung durchführen zu müssen. Ein Vollgutachten brauchen wir hierfür natürlich nicht. Es reicht völlig aus, wenn der Sachverständige eine Liste der Mängel erstellt und in etwa die Kosten der Sanierung beziffert. Mit ein paar hundert Euro an Aufwendungen ist diese Leistung bares Gold wert, denn eine Kellersanierung kann mal locker 20.000 € und mehr verschlingen.
#6 Nicht die Mieter und Nachbarn befragen
Scheut euch nicht den oder die Mieter, oder auch die Nachbarn zu befragen. Anders als der Makler oder Verkäufer, haben die kein gesteigertes Interesse daran alles schön zu reden. Vom Mieter kann man so gut Probleme an der Bausubstanz oder Technik erfahren, für die man zukünftig zuständig sein wird. Die vom Verkäufer hochgelobte und energieeffiziente Heizung verliert schnell ihren Glanz, wenn sie 3-mal pro Winter ausfällt und der Notdienst kommen muss. Das wird man allerdings nur selten vom Verkäufer erfahren.
Vom Nachbar kann man wiederum in Erfahrung bringen, was für eine Sorte Mensch der Mieter ist. Ein schlechter Mieter kann die beste Wohnung vermiesen. Der Mieterschutz in Deutschland ist äußerst stark, sodass man unliebsame Mieter nur ganz schwer wieder los wird. Zur Objektbesichtigung gehört also auch immer die „Mieterbesichtigung“, denn Kauf bricht nicht Miete.
Der Nachbar ist ohnehin eine wichtige Ressource für den Vermieter. Wie auch im privaten Häuschen sollte man versuchen immer ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn seiner Immobilien zu pflegen.
Denn so erhält man sehr schnell Informationen, wenn einmal etwas mit den Mietern nicht mit rechten Dingen zugehen sollte. Und das, ohne ständig selbst vor Ort sein zu müssen.
#7 Nur eine Besichtigung durchführen
Ebenfalls eine Todsünde ist es, sich die Immobilie nur einmal zu betrachten. Es sollten mindestens zwei Innenbesichtigungen stattfinden und wesentlich mehr Außenbesichtigungen. Nach der ersten Besichtigung sollte man die Informationen zusammenstellen und herausfinden, welche Fragen offen geblieben sind, oder welche sich jetzt ganz neu auftun. Irgendetwas ist immer noch unklar!
Es sollten am Schluss keine Fragen offen bleiben und dafür sollte immer ein zweiter Besichtigungstermin vereinbart werden. Das ist auch eine perfekte Gelegenheit um den Profi aus #5 hinzuziehen.
Von außen sollte man die Immobilie noch wesentlich öfter unter die Lupe nehmen. Hier lohnt es zu verschiedenen Tageszeiten verteilt über verschiedene Wochentage einfach mal vorbeizuschauen. So kann man leicht herausfinden, ob die Straße massiv vom Feierabendverkehr belastet wird, oder am Wochenende Heerscharen von Besoffenen genau am Gebäude vorbeiziehen und die Bewohner belästigen.
Oftmals wird der Makler versuchen einen Termin genau dann festzulegen, wenn die Wohnung oder das Haus im besten Licht erscheint – oder zumindest nicht alle blinkenden Warsnignale allzu gut zu sehen sind. Genau das gilt es zu vermeiden und daher sind mehrere Besichtigungen und Erkundungen der Umgebung zu unterschiedlichen Tages- und Wochenzeiten unerlässlich.
Fallen euch noch weitere Sünden bei der Besichtigung ein? Schreibt es in die Kommentare oder schreibt mir eine E-Mail an kontakt@abenteuer-immobilien.de.
